购房合同解除的时间怎么确定

　　一、购房合同解除的时间如何确定

　　1、双方当事人协商解除合同的，协商确定之日为合同解除之日；

　　2、一方当事人行使合同解除权，对方有异议提起诉讼，经法院审理后认为行使合同解除权并无不当的，解除合同通知送达之日为合同解除之日；

　　3、一方当事人行使合同解除权，对方有异议提起诉讼，经法院审理认为该当事人无合同解除权，但双方当事人在诉讼中均同意解除合同的，可以在判决或调解书中明确合意解除之日为合同解除之日。

　　合同解除的时间点是对法律关系存在与否的重要判断。《合同法》第九十三条、第九十四条规定了当事人具有合同解除权的几种情形，《合同法》第九十六条规定了合同解除的方式。实践中，对当事人是否具有合同解除权，合同是否已经解除，合同解除的时间点如何确定往往会有不同的意见。对于当事人是否具有合同解除权，可以依据《合同法》第九十三条、九十四条和分则中的特别规定作出判断，这里不作罗列。对合同是否已经解除，也可以通过当事人是否具有合同解除权以及是否正确行使了合同解除权进行审查。

　　二、可解除购房合同的情形

　　什么情况下可变更或者解除房地产买卖合同？

　　发生下列情形之一，可以变更或解除地产买卖合同：

　　（1）经当事人双方协商一致，并且不因此损害国家利益和他人合法权益的；

　　（2）因不可抗力致房地产买卖合同无法履行或者不能全部履行的；

　　（3）因一方违约，使房地产买卖合同履行成为不必要的；

　　（4）出现房地产买卖合同约定的变更或者解除合同条件的；

　　双方协商变更或者解除合同的，应当订立书面协议。

　　一方当事人根据上述第（2）、（3）、（4）项的规定要求变更或者解除合同的，应当及时通知对方。

　　凡按上述规定协商一致解除房地产买卖合同的，买卖双方应共同到房地产登记部门申请解除备案。通过法院生效调解、判决解除合同的，可依据法院的生效文书及协助执行通知书单方申请解除备案。

　　三、解除购房合同的流程

　　解除购房合同时，由于涉及三方当事人、两个合同，因此在空间操作上无法同步进行，就会出现时间上的先后顺序问题。从实际行为上，我们可以设计出多种可能的选择方案，目前较为普遍的有以下几种：

　　1、消费者先与开发商解除买卖合同，然后取回首付款，再与银行解除借款合同，然后由开发商归还银行借款。

　　2、消费者先与开发商解除买卖合同，然后再与银行解除借款合同，然后取回首付款，最后由开发商归还银行借款。

　　3、消费者先与开发商解除买卖合同，然后由开发商归还银行借款，再与银行解除借款合同，最后取得首付款。

　　为了使消费者最大限地免除风险，在开发商不会破产的前提下，我们认为在实际操作时可以通过以下程序进行：

　　1、消费者首先与开发商签订一个补充协议，这是一个附条件的关于解除买卖合同的补充协议。

　　2、消费者再与银行签订一个补充协议，也是一个附条件的解除借款合同的补充协议。

　　3、开发商归还银行借款，消费者与银行签订的协议中确定的条件出现，消费者与银行的借款合同解除。

　　4、开发商归还消费者的首付款，并协助办理消费者退房的各种相关手续。