合伙制房地产估价机构是什么

　　合伙制房地产估价机构在国外都是一种常见的组织形式。我国主管房地产估价的政府部门也在有关规章中确立了这种形式。以下依据《中华人民共和国合伙企业法》的有关规定，探讨合伙企业的特征，并考察其与房地产估价业务的适应性。

　　1、由两个或两个以上的投资人共同设立。其含义包括：

　　（1）合伙企业的投资人至少为两个，故而称其为“合伙人”；

　　（2）合伙人应当为具有完全行为能力的人；

　　（3）法律、法规禁止从事营利性活动的人不得成为合伙企业的合伙人；

　　（4）合伙人应为自然人，非自然人之间设立的企业采用合伙组织形式的，不适用《合伙企业法》，而由其它有关法律、行政法规另行规定。

　　2、以合伙协议为基础。合伙协议是合伙人之间旨在建立合伙关系，明确合伙人的权利和义务的一致的意思表示。合伙是合伙人双方或多方的法律行为，不能由一人所为，因此，在合伙行为实施之前，必须由合伙人达成合伙协议，取得一致的意思表示。合伙协议是合伙企业设立的基础，没有合伙协议，就不能设立合伙企业。合法有效的合伙协议是处理合伙关系的直接依据，合伙人应依照合伙协议享有权利，承担责任。合伙人违反合伙协议的，依法承担违约责任。

　　3、合伙人按照协议共同投资、共同经营、共享收益、共担风险。其含义是：

　　（1）每个合伙人都有对企业出资的义务，不出资则不构成合伙人，出资不受法定形式的约束，既可以以现金、实物、工业产权出资，也可以以劳务出资；

　　（2）每个合伙人都有参与企业经营的权利，且法定的经营权是平等的而不取决于其出资比例；

　　（3）每个合伙人都有分享企业经营收益的权利和分担经营风险的义务，其损益分配依据合伙协议约定的比例而不按各自出资的比例。

　　很显然这一特征对承认出资人的人力资本提供了便利条件。房地产估价行业属于中介服务行业，在业务提供过程中其质量与房地产估价师的个人交往能力、职业道德、业务水平有较大的关联性。换言之，客户的满意度在很大程度上是建立在房地产估价师的个人服务水平之上的。因此，有必要承认房地产估价师的人力资本。然而，公司制在承认房地产估价师的人力资本方面存在无法克服的障碍。这是合伙制比公司制更能适应房地产估价业的一个重要因素。

　　4、合伙人对企业债务均负无限连带责任。其含义是：

　　（1）无限责任：当合伙企业的财产不足以清偿合伙企业的债务时，对不足的部分，每个合伙人都有责任用其在合伙企业以外的个人财产承担清偿责任，此乃无限责任；

　　（2）连带责任：当企业的债权人对任何一个合伙人主张的债权超过该合伙人的应担份额时，该合伙人应在自己具有的清偿能力的范围内满足债权人的权利要求，也就是说，任何一个合伙人都有义务代替其他合伙人承担偿债责任，而不能以其应担责任的比例及数额对抗债权人，合伙人的这种责任即为连带责任。当然，一个合伙人承担了连带责任后，对超过应担份额部分，有权按约定或法定的分担比例向其它合伙人追偿。

　　合伙人承担无限连带责任是现实中许多房地产估价师事务所不愿采用合伙制的主要原因。房地产估价业务的对象是房地产，而房地产除了具有位置固定性、区域性和个别性、长期性、易受政策、环境影响及保值增值性等特点外，还具有价值巨大性的特点。由于房地产价值的巨大加之房地产估价业务的复杂性，一旦出现估价错误，可能承担巨额的民事赔偿责任。如果得不到有限责任的保护，房地产估价师将面临极大的风险。笔者认为风险和责任的问题当然是设立房地产估价机构时不能忽视的一个问题，但也应注意到利润与风险的共生性。换言之，客户有可能正是在考虑到无限责任的基础上才委托某一合伙制房地产估价机构。何况，与无限责任相伴随的是合伙人对估价机构的经营管理权，也就是说只有估价师承担无限责任，其才能平等地参与房地产估价机构的经营决策活动。此外，责任保险制度也为房地产估价师规避风险提供了很好的屏障。

　　5、合伙企业不能取得法人资格。与个人独资企业一样，因合伙企业没有独立的民事责任能力，不符合法人应具备的条件，因而在法律地位上不能成为企业法人；这就导致房地产估价机构不具有与合伙人（房地产估价师）独立的人格，其存续受到合伙人（房地产估价师）的影响，但是应该看到这在所有人力资本占据重要因素的服务性行业的企业中都存在。