联建合同的效力确定是怎样的

　　自2005年8月1日起施行的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》对联建合同的效力作了较为详细的规定：

　　（一）合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。

　　（二）当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。

　　（三）土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。

　　联建合同效力因土地使用权取得方式及土地性质不同而不同，如果土地方的土地使用权是出让取得的，在土地方取得国有土地使用证的前提下，双方办理了土地使用权变更登记，合同即生效；如果土地使用权是划拨取得的，则签订的联建合同须经政府批准，办理联建审批手续，并由投资方办理土地使用权出让手续，否则合同无效。

　　经济欠发达地区的小城镇大量存在一种危房改建模式，那就是数家相邻的房主分别与包工头签订“联建”合同，共同将被认定为危房的自有住宅交给个体包工头改建，包工头改扩建后返一定面积的房屋给原房主，剩余部分归包工头所有。双方在履约过程中，时常会因各种利益诉求发生争议，进而诉至法院，请求评判合同效力。法院裁判认为，其双方签订的合同只要满足土地使用权转让的一般效力规定，就应认定为有效合同。合同一方当事人无开发资质，未批先建的行为，可能导致交付房屋不能，但不影响合同效力。因为此类合同的本质是——名为“联建”，实为“土地使用权转让”。