善意取得合同是否有效

　　善意取得合同会是有效的吗

　　买卖双方签订《房屋买卖合同》约定卖方将房产出售给买方，这时第三方向法院提起诉讼，称买方为无民事行为能力人，该合同因欠缺生效要件而应被认定无效，而这时买方则主张自己为善意，应受善意取得制度的保护。面对这样的诉讼，法院应当如何判决？

　　根据《民法通则》第58条第1款之规定，无民事行为能力人实施的民事行为无效。第13条之规定，不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。也就是说，与无民事行为能力人进行交易活动时，需由他的法定代表人代理民事活动；换句话说，无民事行为能力人没有单独处分财产的权利，若是实施民事行为后其法定代理人不予追认的，则合同将因为欠缺生效要件而认定无效。但若是合同认定无效，则受让人的交易安全无疑受到威胁。

　　首先我们先来解答第一个法律问题。根据《民法通则》12条、13条的规定可知，不满十周岁的未成年人及不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。第18条：监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第6条规定：无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬，他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力为由，主张以上行为无效。

　　为什么需要区分行为能力？首先，法律在区分行为能力时，是以行为人的认知能力及辨认能力作为评判标准的；即无民事行为能力人由于缺乏相应的认知能力及辨认能力，无法意识到其行为的法律后果，也无法保护自己的财产，因此需要由其法定代理人代理其民事活动，而法定代理人的活动也必须是为了保护被监护人的。这点从被监护人的职责以及行为人纯获利益的行为不需要法定代理人的追认即可明白。之所以需要法定代理人，是为了避免行为人权益受损，也就是为了利益均衡，最终也是为了保护交易的安全。而法律也只在需要保护权益的情况下对法定代理人提出了要求，并不代表着无民事行为人的任何行为都需要“法定代理人”的参与。比如，无民事行为人可以对知道所知晓的案件事实作为证人参加诉讼的规定，就可知，相关“法定代理人”规定的法律条文只是为了确保交易公平，是民法“公平原则”最佳体现。

　　公平原则是指在民事活动中以利益均衡作为价值判断标准，在民事主体之间发生利益关系摩擦时，以权利和义务是否均衡来平衡双方的利益。

　　善意取得的构成要件主要包括以下几个方面

　　一、在主体方面，转让人须为无权处分人，受让人为有民事行为能力人。只有当转让人无权处分该物时，原物所有人的利益才会受到侵害，才会存在牺牲原物权人的利益而保护第三人利益的情形，才有适用善意取得的必要。并且，受让人应当具有民事行为能力，这样才能保证第三人的行为是有效的，一个被撤销或无效的行为就不存在对其利益的保护问题。

　　二、在客体方面，从《物权法》第106条的规定可以看出，我国规定善意取得的客体包括动产和不动产，动产以交付为其公示原则，不动产以登记为其公示原则。

　　三、就主观方面来说，受让人应当的善意的。所谓善意，主要指不知情，指行为人在为某种民事行为时不知存在某种足以影响该行为法律效力的因素的一种心理状态。对于认定这种心理状态，我认为应当考虑以下几个因素：首先，受让人是否有知情的义务，通过他的专业知识水平以及对转让人的了解程度，受让人是否能够判断他的取得是善意的；其次，受让人是否支付了合理的对价，如果受让人明知其取得该物的价格与实际价值相差极大，则可以认定为其行为出于非善意；最后，应当考虑交易的场所是否符合常理。