房屋买卖中先履行抗辩权是否受限

　　一、何为先履行抗辩权

　　先履行抗辩权，是指当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行之前，后履行一方有权拒绝其履行请求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求（《合同法》第67条）。在传统民法上，有同时履行抗辩权和不安抗辩权的理论，却无先履行抗辩权的概念。中国合同法首次明确规定了这一抗辩权。先履行抗辩权发生于有先后履行顺序的双务合同中，基本上适用于先履行一方违约的场合，这些都是它不同于同时履行抗辩权之处。

　　二、房屋买卖中先履行抗辩权受限与否

　　先履行抗辩权的规定在房屋交易过程中有着一定的特殊性，即买房人的付款是可以分N多次付款的，但是卖房人的过户（或交房）的义务是一次完成的，如果买房人少付10%的钱，卖房人不可能少过户10%的产权（或少交付10%面积的房屋）。但是，根据《合同法》第167条第一款的规定，只有当分期付款的买房人未付的房屋价款达到五分之一时，买房人才构成根本违约，卖房人才有权解除合同。此时，卖房人就很矛盾：如果不过户（或交房）则可能构成根本违约，如果过户（或交房）则可能拿不到那10%的房屋价款。对于这个问题的关键点就在于分期付款的买房人未付房款少于20%（如只有10%）时，卖房人可否行使先履行抗辩权。而先履行抗辩权只是暂时中止合同的履行，而不是终止合同的履行（如解除合同），其效力是“很温和的”，只要买房人补足了应付的价款，卖房人就可以继续履行过户（或交房）的义务。而且这有利于房屋买卖双方能够完整地履行自己的合同义务，减少不必要的纠纷和诉讼。