出卖人逾期交房要承担什么责任

　　一、出卖人逾期交房要承担什么责任

　　出卖人逾期交付商品房应当承担违约责任，此时违约责任分有两类：

　　（一）逾期交付商品房的期限在双方约定期限内的，应支付已付款利息，合同继续履行。

　　（二）逾期期限超过约定期限的，可选择：

　　1、合同继续履行，出卖人应支付已付款利息、违约金；

　　2、解除合同，出卖人应退还已付款，支付已付款利息、违约金；

　　3、双方另行约定。

　　二、如何面对逾期交房

　　（一）买房人要求出卖方支付违约金。

　　1、被告逾期交房房屋，应当依据合同约定支付违约金。

　　根据最高人民法院商品房买卖合同纠纷司法解释第十六条规定当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

　　2、若商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的，如何计算违约金？

　　曾有购房人向律师咨询开发商以合同没有约定为由拒绝支付违约金。根据最高院相关司法解释第十七条规定逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

　　（二）买房人可以要求解除合同。

　　1、买房人有解除权

　　根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。这里还赋予了买受人在一定条件下可行使合同解除权。购房者解除合同后也可以要求开发商赔偿损失。

　　2、买房人解除权的行使期限

　　需要注意的是，如果合同中对行使解除权有约定的，从其约定；没有约定的，才按照上述规定在催告后三个月行使。同时，解除权只能存续一段时间，在以下期限内，逾期不行使的，解除权消灭：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月；对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。