开发商跑路按揭怎么办

　　一、按揭贷款办理程序

　　购房者办理楼盘按揭的具体程序如下：

　　（1）选择房产购房者如想获得楼盘按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。

　　（2）办理按揭贷款申请购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。

　　（3）签订购房合同银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。

　　（4）签订楼盘按揭合同购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。

　　（5）办理抵押登记、保险购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管。

　　（6）开立专门还款账户购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件，履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务。并办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购房款。

　　二、开发商跑路，按揭怎么办

　　【案例】

　　王先生在14年时购买了一套期房，依照签订的购房合同，本该2015年6月30日交房，但开发商因为没有资金继续施工跑路了。可是银行的按揭依然在每月缴纳，王先生不知道该怎么办。

　　【律师解答】

　　首先我们需要明确两个法律关系，一是王先生与开发商之间签订的商品房买卖合同关系，二是王先生与银行签订的商品房担保贷款合同关系。

　　这个案例中，王先生与开发商的法律关系，由于开发商跑路而遭到破坏，王先生可以解除与开发商之间的商品房买卖合同。

　　其次，按照我国高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。

　　王先生需要先跟开发商解除商品房买卖合同，然后跟银行解除贷款合同。如果银行不同意，可以起诉。

　　同时，根据相关条例，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。开发商需将已经收受的购房款本金、利息退给王先生，因抵押贷款支付的利息损失也由开发商承担。

　　剩余欠付的银行购房贷款本息由开发商向贷款银行承担付款责任，王先生可以不再向贷款银行支付按揭款项。