妻子擅自将房屋卖了是否具有效力

　　一、妻子擅自将房屋卖了有没有效力

　　妻子擅自将房屋卖了

　　高某欲购婚房，挑选了几套后，最后看中了一套熟人介绍的房屋，此套房屋价格低、位置好、有升值空间。但有一点让高某很纠结，熟人告诉他，房主王某比较可怜，丈夫出去打工后一直就没有回来，留下王某和女儿相依为命，现在女儿要上初中，而且成绩很好，王某不得不把和丈夫一起买在城区的房子给卖了，供女儿读书。对高某来说这事儿是好事，既能帮助王某，又能买到物美价廉的房子。但房屋产权证同时写下了王某和其丈夫的名字。这对高某的买卖行为是否有影响呢？王某也困惑了，她想知道夫妻一方擅自卖房，作为买房人的买卖行为是否有效？

　　夫妻一方擅自将房屋出售是否合法

　　本案中，房产登记在二人名下，虽然有偿，但高某也已经从熟人口中了解了王某的房屋所有权情况，无法构成善意。所以，买卖行为有效必须以经过夫妻双方同意为条件。而王某的丈夫已经失踪多年，若要符合条件可以由王某通过向有关机关申请其丈夫死亡，或起诉离婚并申请分割财产的两种方式达成。

　　《婚姻法》解释三，第11条规定，“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予以支持。”根据法条，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋构成擅自卖房，效力需综合判断，如果在房产登记在一人名下，购房人与卖房夫妻也不熟悉，即善意购买，在合理价款交易的条件下，判断该买卖行为有效一般不以经过夫妻双方同意为条件。如果房产登记在双方名下，判断该买卖行为有效一般要以经过夫妻双方同意为条件。

　　二、如何处理一方擅自处理夫妻共同房产的情况

　　根据我国现有法律，众所周知，房屋产权证是房屋产权归属的唯一标志。夫妻一方擅自出卖房屋纠纷因现实情况复杂多样而形式各异，以房屋产权证上登记权利人表象的差异可以将该类纠纷简要归纳为以下三类：

　　1、房屋为夫妻共同财产，且房屋所有权证书上明确登记的权利人为夫妻两个人，夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同的。

　　房屋所有权证书登记为夫妻两个人的名字，该房屋即为夫妻共同财产，夫妻一方未经另一方同意，单独与第三人签订合同的，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”可以看出，出卖人无权处分标的物不影响房屋买卖合同的效力。这是因为房屋买卖合同为债权，而房屋的所有权为物权，这是两个权利体系。此时，房屋的所有权仍为夫妻二人共同拥有，但是根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，房屋的买受人可基于债权请求权要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。

　　2、房屋为夫妻共同财产，但房屋所有权证书上明确登记的权利人为夫或妻一方，登记权利人与第三人签订房屋买卖合同。

　　这种情况下，如果第三方善意（不知情）且支付合理对价，并且已经办理了房屋过户手续，构成善意取得，合同应认定为有效。构成对于其他共有人的损失，应当由擅自处分共有财产的人赔偿。其他情况下，第三人均无法取得房产。

　　在审判实践中一般以消极的善意作为认定标准，即不知道且不应当知道。对于善意的证明事项和举证责任的分配，应由另一共有人就买受人为恶意承担举证责任，通过反证进行认定，如房屋买受人和出卖人夫妻双方或一方之间存在特定亲近关系。买受人信赖不动产登记簿和权属证书中关于物权登记的记载，不知且不应知出卖人为无权处分即可推定买受人为善意，善意的时间段应从签订房屋买卖合同时开始至办理过户登记手续时止。

　　3、房屋为夫妻共同财产，但房屋所有权证书上明确登记的权利人为夫或妻一方，登记权利人与第三人签订房屋买卖合同。

　　该种情况比较复杂，涉及一些实践中具体可能出现的情况。例如，第三方支付合理对价，但双方尚未办理房屋过户手续，但是如果该第三人已经长期在该房屋内居住，而且有足够的证据证明房屋的另一个所有人知情且长时间未提出异议，在实际操作中，该房屋就有可能被判给第三人。但也不尽然，要具体情况，具体分析。