商品房广告未兑现是违约吗

　　销售宣传广告作为商品销售行之有效的一种手段，广泛存在于商品房交易市场。目前90%以上的商品房是通过宣传广告进行促销的。由于我国商品房市场管理机制不健全，对销售宣传广告缺乏有效的规范管理，出卖人为获取最大利润，在进行销售时往往作出一些虚假、夸大不实的宣传，导致纠纷出现，扰乱了商品房市场秩序。根据《合同法》第15条规定，对商业广告原则上认定为一种要约邀请，一般情况下不能将未订入合同中的宣传广告内容作为合同内容。但出卖人在销售广告和宣传资料中，如果就其开发出售的商品房及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并由此对买受人决定订立合同以及房屋价格的确定有重大影响的，在买受人就此内容提出订立合同时，该销售广告内容的对象就已特定化。根据《合同法》第14条关于要约的规定，应当将该内容视为要约，而买卖合同的订立则视为买受人对出卖人要约的承诺。在此特定的情形下即使该说明和允诺没有明确订立在合同之中，也应当认定为合同内容。当事人违反该内容时，应当承担违约责任。