预售商品房再转有限制吗

　　一、预售商品房转让合法吗

　　预售商品房转让使得一部分投资者在短期内获得利益，同时这种投机行为也扰乱了整个房地产市场秩序。自2005年以来一些地方相继出台了预售商品房限制转让的政策，那么预售商品房转让究竟是否合法呢？我们可以从以下几个方面来分析：

　　（1）从现有法律规定来看，针对预售商品房转让的规定是授权国务院，可见并没有对预售商品房的转让做出禁止性规定，从该规定的本意来看是准许预售商品房交易的，只是把交易的具体程序、方法等授权给国务院来具体实施而已，因此我们可以理解预售商品房转让行为是合法的而不是非法的。

　　（2）从民商理论来看，预售商品房转让的实质为债权转让，合同的当事人双方之间可以确立债权债务关系，所以商品房预售合同中的买受人是享有债权这一期权的，那么同样，当商品房预售合同中的买受人把这一可期待之债权作为自己的债权再次进行转让而与新的房屋买受人建立合同关系时，这种预售商品房转让合同中所转让的标的实质上就是一种债权。而基于合同之债所产生的权利义务关系也正是合同法理论所认可的，因此也是应当受到保护的。

　　（3）从司法实践来看，针对预售商品房转让有不同的认定结果。有效判决从期权是一种可以转让的债权出发，认为应当受到保护。无效判决从物权理论出发，认为预售合同中所确定的房屋不能作为一种期权再行转让，因而认定为无效。从保护交易安全的原则出发，法院是不轻易确认合同无效的，一般而言，如果在判决前取得房屋产权证的，则认定为有效，当然针对具体个案的不同，法院确认合同是否有效，还要结合合同本身的一些具体情况来综合考量。

　　二、预售商品房再转让的条件是什么

　　首先，须签订转让合同。承购人与第三人或第三人与开发商应以合同形式明确合同主体的变更，如果仅存在债权让与，应由承购人与第三人签订债权让与合同。既有债权让与又有债务承担的，可由承购人与第三人签订债权让与合同，再由第三人与开发商签订债务承担合同。其中的债务承担合同也可以在第三人与承购人之间签订，但须经开发商同意方为生效。

　　其次，依照《合同法》关于合同转让的规定，即第80条及第84条规定。《合同法》在债权让与上采通知生效原则，该做法是合理的。

　　再次，须发生在承购人取得房屋所有权之前。预售商品房的再转让之所以属于合同转让行为，是因为承购人尚未依房屋所有权之期待权从开发商处继受房屋所有权。若承购人办理了房屋产权登记，取得房屋所有权后发生的转让行为按一般的买卖行为处理。

　　最后，预售合同须合法有效。预售商品房再转让的是预售合同的权利义务。预售合同无效的，再转让行为将因标的不存在而无效。