购房流程之房产基础知识学习

　　这是一道比较复杂而且非常重要的“工序”，因为您要学的东西比较多，而且，您所学的一切，对您买到一处满意的住房，至关重要。

　　业主维权手册-设立房地产开发企业须具备哪些条件？

　　001问：设立房地产开发企业须具备哪些条件？

　　答：设立房地产开发企业，须具备下列条件：

　　（一）注册资本不得少于人民币一千万元；

　　（二）有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员；

　　（三）有按市场价格取得的土地使用权；

　　（四）有自己的名称、组织机构和固定的经营场所；

　　（五）法律、法规规定的其他条件。

　　增加房地产开发和经营业务范围的，须具备前款（一）、（二）、（三）、（五）项规定的条件。

　　工商行政管理部门对符合本条例规定条件的，应当予以办理工商登记手续；对不符合本条例规定条件的，不予登记。

　　002问：在中华人民共和国境内的商品房的销售及管理是否都受《商品房销售管理办法》（以下简称办法）的约束？

　　答：在中华人民共和国境内的所有商品房的销售及管理都受《商品房销售管理办法》的约束。

　　办法第一条指出，制订该办法是为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》制定的。

　　办法第二条明确指出，商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法，即在中华人民共和国境内的所有商品房的销售及管理都受《商品房销售管理办法》的约束。

　　003问：发展商应当提供哪些文件以供买方查阅、复印或摘抄？

　　答：通常情况下，卖方应向买方提供查阅、复印、摘抄以下文件的便利：

　　（一）《土地使用权出让合同书》及补充协议或者《房地产证》；

　　（二）《房地产预售许可证》、《建设工程规划许可证》及《施工许可证》；

　　（三）主管部门批准的总平面图、立面图、楼层平面图、分户平面图及房屋面积测绘报告。

　　004问：在发展商处购房时，发展商应当明示哪些事项？

　　答：

　　（一）开发资质和营业执照；

　　（二）商品房预售许可证及经批准销售的平面图、立面图；

　　（三）项目开发进度和竣工交付使用时间；

　　（四）项目及其配套设施的平面示意图；

　　（五）商品房的结构类型、户型、装修标准；公共和公用建筑面积的分摊方法；

　　（六）预售商品房的价格和付款办法；

　　（七）商品房预售的专用账户；

　　（八）物业管理事项；

　　（九）法律、法规规定的其他事项。

　　在订立商品房买卖合同之前，房地产开发企业还应当向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。

　　005问：发展商销售商品房有哪些方式？

　　答：房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。

　　006问：发展商不得采取哪些方式销售商品房？

　　答：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。

　　007问：销售代理委托书包含哪些内容？

　　答：由委托人出具给代理人的委托书应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。

　　008问：房地产中介服务机构可以代理销售不符合销售条件的商品房吗？