母亲将女儿房屋出租给他人的行为合法有效吗

　　2007年12月24日，王某与李某签订《楼房租赁合同》，约定：李某将田阳县城一栋四层楼房出租给王某从事铺面经营餐饮、旅业，期限为10年，时间从2008年1月18日至，年租金为6万元。合同签订后，双方履行合同至2011年3月时发生矛盾，李某一怒之下请人将出租房屋的一楼大门上锁，致使王某无法正常经营一楼。王某将李某诉至法院，请求法院判令双方继续履行合同。经查，该房的土地使用权和房屋所有权登记于第三人李某某的名下。李某与第三人李某某系母女关系。该房屋建成及登记后，一直由李某管理使用。第三人李某某一直在外读书、工作，涉案房屋一直由李某管理使用，房屋租赁事项经由李某与王某办理。（当事人为化名）

　　【分歧】

　　本案有两种不同的处理意见：第一种意见认为，王某与李某签订《楼房租赁合同》的主体不适格，属无效合同。王某与李某所签订的合同标的房屋的所有人是第三人李某某，现签合同是李某，属于主体不适格，且过后第三人李某某也不予确认，故该合同是绝对无效合同，无效合同自始至终无效。

　　第二种意见认为，王某与李某签订《楼房租赁合同》系双方的真实意思表示，合同没有违反法律法规的禁止性规定，也没有损他人的合法利益，故该合同合法有效。

　　【评析】