租赁合同提前终止如何确定营业额

　　租赁合同提前终止怎么确定营业额

　　问：出租房屋，原合同约定1年，租金12万元（即每月1万元）。但10月份提前终止经营，经双方协商同意提前解除合同。新的解除合同约定：承租方应付1月份至2013年10月份租金10万元，为补偿损失，出租方同意从上述租金中扣除2万元作为提前解除合同的补偿。因为需要提供合同到税务局代开发票。请问根据此合同内容1、出租方应该按照10万元缴纳营业税，2万元做营业外支出，这2万元是否还需要承租方提供发票？2、还是按8万元（10-2）做收入缴纳？3、如果新解除合同直接说：由于提前解除合同，酌情减少租金至8万元，是否可以按照8万元纳税？

　　答：《营业税暂行条例实施细则》第二十四条规定，条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。

　　条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。

　　《合同法》第九十一条规定，有下列情形之一的，合同的权利义务终止：

　　（二）合同解除；

　　第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。

　　第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。

　　根据上述规定，出租方出租房屋后，双方约定提前解除合同的，在合同终止前，出租方仍应按原出租合同履行义务和享受权利。出租方已向对方出租10个月房租，因此出租方计缴营业税的总营业额为10万元，纳税时间按合同确定的付款时间确定，合同未确定付款日的为应税行为完成时。

　　承租方因解除合同取得的出租方补偿，承租方未向出租方提供营业税/增值税应税行为，不需向出租方开具发票。承租方向出租方开具收款收据即可。

　　《合同法》第九十三条条规定，当事人协商一致，可以变更合同。

　　法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

　　如果出租方与承租方约定变更合同，将1～10月合同金额10万元变更成8万元的，出租方可按8万元作为总的营业额，并按前述规定向承租方开具发票。