租二房东转租的房子有什么法律风险
【案例介绍】
年近40的文某从外地来沪做生意。2008年1月底,他看上了一处铺面,并与某投资公司签订了房屋租赁合同,租期为一年。签合同时文某得知,该公司只是二房东,但根据二房东与大房东的租赁协议,二房东有权在租赁期内将房屋转租给第三方,于是他缴纳了一年的租金1.1万元,保证金5000元。
然而正当文某生意有所起色时,却收到大房东的通知。由于二房东某投资公司一直不付租金,大房东已经通过诉讼解除了合同,现法院判决二房东将房屋归还。于是,大房东要求文某搬走。文某坚决不同意,好不容易找了个铺面,签了合同交了钱,并且生意刚上轨道,岂能说走就走?眼看房屋无法取回,2008年7月,大房东将文某告上法庭,要求排除妨害,返还房屋。
【案例分析】
法院认为,承租人经出租人同意,可以将房屋转租给第三人,但转租赁以承租人有租赁权为前提,租赁合同一旦变更、解除、终止,转租赁合同随之变更、解除、终止。因此,本案中,二房东的租赁权因租赁合同被解除而消灭后,文某就不能再向大房东主张租赁权,应当返还房屋。他因此遭受的损失可向二房东索赔。据此,法院支持了大房东的诉讼请求。
判决后,文某还是拒不搬离。故在大房东的申请下,法院依法执行,强制开锁,责令文某将房中物品搬出。
【法律分析】
我国《合同法》第二百二十四条第一款规定:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。
第二款规定:承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。