如何解除房屋租赁合同，房屋租赁合同常见的违约情形有哪些

　　【网友咨询】

　　如何解除房屋租赁合同，房屋租赁合同常见的违约情形有哪些？

　　【律师解答】

　　根据我国相关法律的规定，行使行房屋租赁合同解除权有约定解除及法定解除两种形式：

　　（一）房屋租赁合同的约定解除是指合同当事人认为解除合同比继续履行合同更有利于自身利益，根据合同自由的原则，经协商一致而解除合同。对此，我国《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”

　　（二）房屋租赁合同的法定解除是指当发生了法律规定的情形时，当事人一方依法行使解除权解除合同，终止合同的权利义务。

　　根据我国《合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他行为致使不能实现合同目的；

　　（五）法律规定的其他情形。

　　房屋租赁合同常见的违约情形：

　　1、在房屋租赁关系上，要求解除租赁合同的一方，应该提前1个月通知对方，否则就属于违约（合同另有约定除外），对方当事人有权要求其支付违约金。

　　2、租房合同中对违约金有约定（租房违约金的数额是由当事人双方通过事先约定而确定的）、则按约定的违约金比例支付。

　　3、约定的违约金过高或过低可以请求变更，约定的违约金超过实际损失30%的可认为约定过高，可要求降低。

　　4、房屋租赁合同中对违约金没有约定，应按对方违约对你造成的实际损失来计算违约金并退回押金和多余的房费。

　　5、租房违约金的支付是独立于履行行为即给付房租之外的给付。

　　6、双方按照租赁合同的约定处理，赔偿约定的金额，如果协商不成，可到法院提起诉讼解决。