合同无效企业如何担责

　　【基本案情】

　　2010年12月22日，**房产经纪公司向****集团交纳2万元保证金，****集团给**房地产经纪有限公司出具一份收据。同月28日，**房产经纪公司为乙方，****集团为甲方，双方签订一份租赁合同。合同约定，**房产经纪公司承租****集团位于济南市**路80号10亩的场地，用于自建库房；合同租赁期限暂定为3年，合同每年签订一次，本合同租赁期限为一年，即从2011年1月1日起至2011年12月31日止；年租金总额12万元，本合同采用先付租金后用房方式，每半年支付一次。双方还对场地使用要求，各自的权利、义务等予以约定。合同签订后，同月30日，**房产经济公司向****集团交纳6万元租金，****集团给**房产经济公司出具一份收据，收款事由注明：预收租赁费。2011年7月1日，**房产经济公司又交纳6万元租金，****集团出具一份收据，收款事由注明：租赁费。

　　**房产经济公司与****集团签订租赁合同后，开始在租赁场地内建设库房，****集团对此明知。**房产经济公司建设库房，未办理相关报建手续，该项工程于2011年5月底建完，同时还硬化部分路面。庭审中，**房产经济公司认可在建设过程中，历城区执法局曾向该公司下达停建通知书，但当时已经盖完5000平方米。关于建设库房未办理报建手续，**房产经济公司主张应由土地使用者报建，****集团提出异议，辩称租赁合同第七条第2项约定应由**房产经济公司方办理，****集团只是协助义务。**房产经济公司建设库房后，于同年10月份左右投入使用，用于对外出租，作物流仓储。同月，****集团给**房产经济公司发函提出终止房屋租赁合同。内容为，鉴于济南市政府已确定收储**路80号土地的事实，与贵方于2011年1月1日签订的房屋租赁合同无法继续履行，根据合同第十四条、第十五条及相关条款的约定，由政府规划及土地收储等不可抗力导致合同不能履行的，双方均不负任何责任。现请贵方在2011年10月31日之前迁出所租赁的土地，如在规定的搬迁期限内贵方未迁出所租赁土地，一切责任后果由贵方承担。后双方就库房建设损失协商未果，遂形成诉讼。

　　2011年8月23日，济南市土地储备交易中心与****集团及山东**工业有限责任公司签订国有土地使用权收回（购）合同，济南市土地储备交易中心收回（购）的土地中包括涉案土地。同月30日，济南市土地储备交易中心下发《关于清理**路80号土地租赁房的通知》，要求山东**工业有限责任公司**卷烟厂、****集团有限公司于2011年10月31日前将该宗土地使用权及地上建筑物移交。除涉案土地外，****集团已将**路80号的土地及地上物移交给相关部门，地上物已拆除。诉讼期间，2013年7月，**路80号涉案土地上的建筑物已拆除。

　　关于涉案库房及硬化路面的价值，**房产经济公司申请鉴定，法院委托山东**工程造价咨询有限公司进行鉴定，鉴定结论为：根据提供的现有资料鉴定，济南市**路80号场地申请人自建库房、路面、实物等项目的工程，人工费、材料费、机械费合计1809039.94元。经质证，**房产经济公司提出异议，不同意工程造价按直接费计算。****集团认为该工程无规划手续，属于违章建筑，应按直接费作为鉴定结论。**房产经济公司为本次鉴定支付鉴定费3万元。

　　本案在审理过程中，根据案情需要，由**房产经济公司申请对涉案库房拆除后的残值进行鉴定。经法院委托，**天德汇资产评估有限公司出具济天德法鉴字（2013）第101号鉴定报告。鉴定结论为：该库房拆除后可回收毛收入为331204.80元，拆除清理费用为92998.53元。因此，该库房拆除后的残值为238206.27元。经质证该鉴定报告，**房产经济公司提出异议，认为评估价格过高。****集团无异议，认可该鉴定报告。**房产经济公司为本次鉴定，支付鉴定费3000元。

　　【案件焦点】

　　当事人双方对合同无效均有过错的情况下，给一方造成经济损失数额的确定，及双方对此经济损失各自承担的责任比例。

　　【法院裁判要旨】

　　济南市历城区人民法院经审理认为：**房产经纪公司与****集团签订的租赁合同虽然是双方的真实意思表示，但****集团出租的土地性质是国有划拨性质，****集团对外出租该土地未办理相关的审批手续，且涉案土地已由济南市土地储备中心收储，已无法再行办理审批手续，****集团未经批准擅自出租转让，其实质上改变了土地用途，违反了《土地管理法》强制性规定，损害了国家和社会公共利益，因此，**房产经纪公司与****集团签订的租赁合同无效。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。**房产经济公司承租****集团的国有划拨土地用于建设库房，由于合同无效且涉案土地被政府收储，导致**房产经济公司自建的库房需拆除，给**房产经济公司造成经济损失。因此，本案争议的焦点为形成合同无效，给**房产经济公司造成经济损失数额的确定，及双方对此经济损失各自承担的责任比例。

　　对于**房产经济公司经济损失数额的确定，**房产经济公司自建库房未有建房审批手续，且**房产经济公司亦未提供施工合同等建房的相关资料，工程价款应以工程直接费为据，以鉴定部门出具的补充鉴定说明书确定的数额即1809039.94元为准。由于**房产经济公司建设的库房建成投入使用不足一年，且是钢架结构，拆除后有一定的残值，对于残值的数额本院已委托鉴定部门出具鉴定结论，**房产经济公司对鉴定结论提出异议，对此鉴定部门已予答复，该鉴定报告依据充分、程序规范，对该鉴定结论本院予以采信。**房产经济公司的损失数额为工程直接费扣减残值。库房现已由**房产经济公司自行拆除，残值归其所有。

　　对**房产经济公司的上述损失产生分析原因如下：一是****集团作为土地的使用权人，明知该土地系国有划拨用地，在未办理审批手续的情况下与**房产经济公司签订租赁合同，形成合同无效，对无效合同的产生应负主要责任。二是**房产经济公司与****集团签订租赁合同的目的为“承租租赁场地做自建库房使用”，合同已明确约定，双方签订合同的时间为2010年12月28日，**路80号土地于2009年即被确定为拆迁冻结范围，虽然当时市政府未与****集团签订土地收储合同，但根据**房产经济公司提供的鲁烟工济办（2010）1号文件，****集团****集团于2009年9月17日已收到济南市土地储备交易中心发来的“关于加快办理**卷烟厂土地收储工作的函”，且对于土地的收储****集团方于2010年2月2日以文件的形式向市政府请示相关事宜时有所涉及。由此可见，****集团对**路80号土地的收储问题是明知的，而且已经为土地收储做相关工作，在此情况下，仍与**房产经济公司签订合同且放任**房产经济公司建设库房的行为，形成损失的产生与扩大，****集团负一定的过错责任。三是**房产经济公司方作为承租方，与****集团签订合同时亦有审查义务，虽然**房产经济公司主张签订合同时，****集团提供一份出让性质的土地证作为合同的附件，其已履行相应的审查义务，但**房产经济公司未提供有效证据证实该主张，因此对**房产经济公司的该项主张本院不予采信，对于无效合同的形成，**房产经济公司应负次要责任。四是双方签订的租赁合同无效，并不必然导致**房产经济公司经济损失的产生。**房产经济公司在承租的土地上建设库房，应按规定办理建房审批手续，双方签订的租赁合同第七条第2项对此亦明确约定，由**房产经济公司负责办理建房审批手续，但**房产经济公司在未办理建房审批手续的情况下擅自施工，且在历城执法局给其下达停建通知书的情况下仍继续施工，对其损失的产生与扩大应负主要责任。再者，双方在合同中约定合同期限暂定3年，一年一签，明确约定本合同租赁期限为一年，至**房产经济公司起诉之日，双方的租赁期限已经届满，**房产经济公司建设5000余平方米的库房应根据承租期限充分考虑其投资成本。

　　综合以上分析，本院认为，对该经济损失的产生，原、****集团各负50%的责任为宜。****集团作为国有控股企业，在经营过程中，与**房产经济公司签订场地租赁合同，形成合同无效，对**房产经济公司的损失负部分赔偿责任，给国有企业造成损失，本院将另行向国资部门提出司法建议，建议对此予以查处。同时，****集团不按法律规定使用国有划拨用地，对此本院将向土管部门提出司法建议，建议对违规用地予以查处。

　　济南市历城区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条的规定，判决如下：

　　一、**房产经济公司济南**房地产经纪有限公司与****集团****集团有限公司于2010年12月28日签订的租赁合同无效。

　　二、****集团****集团有限公司赔偿**房产经济公司济南**房地产经纪有限公司经济损失785416.84元【（1809039.94元-238206.27元）×50%】。

　　三、****集团****集团有限公司返还**房产经济公司济南**房地产经纪有限公司保证金2万元。

　　上述所判二、三条款，限****集团于本判决生效之日起十日内履行。

　　四、驳回**房产经济公司的其他诉讼请求。

　　**房产经济公司和****集团不服原审判决，均提出上诉

　　济南市中级人民法院认为，根据国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》第十二条规定，土地使用者需要转让、出租、抵押土地使用权的，必须持有国有土地使用证以及地上建筑物、其他附着物产权证明等合法证件，向所在地市、县人民政府土地管理部门提出书面申请。2010年12月28日，****集团作为**路80号土地使用权人，明知该块土地为国有划拨用地，却未在办理审批手续的情况下与**房经纪公司签订租赁合同，造成合同无效，对无效合同的产生****集团负有主要责任。根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第二十一条规定，土地使用权出租后，承租人不得新建永久性建筑物、构筑物。需要建造临时性建筑物、构筑物的，必须征得出租人同意，并按照有关法律、法规的规定办理审批手续。涉案土地的承租方**房经纪公司未办理涉案库房的相关建设审批手续、即在租赁土地上建设库房，其对该库房的拆除损失应承担主要责任。因此原审判决涉案双方签订的《租赁合同》无效且责任均担并无不当，本院予以确认。**房产经济公司于****集团对于承担责任比例的上诉理由均不能成立，本院不予支持。对于涉案房屋的建造价值，因**房产经纪公司并未举证证明其将该工程发包给他人施工，也无工程造价结算的证据，本院推定其自行建设涉案库房。对于自建房屋的价值，原审判决以建设房屋的直接费予以确定并无不妥，本院予以确认。对于涉案库房拆除后的残值，由于室**房产经纪公司向****集团主张损失，其应向法院举证证明该损失数额。在其举证不能的情况下，原审法院为查明案情，根据当事人的申请进行司法鉴定并无不妥，**房产经纪公司虽对鉴定结论有异议，但未举证证明其异议成立，对于**房产经济公司的上诉理由不予支持。综上，原审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　【法官后语】

　　本案争议的焦点为形成合同无效的责任认定、**房产经济公司损失数额的确定，及双方对此经济损失各自承担的责任比例。

　　关于无效租赁合同的形成，根据查明的事实，****集团作为出租方明知涉案土地系国有划拨性质且已被收储，未办理相关的审批手续即对外出租，对无效合同的形成应负主要责任。**房产经济公司在与****集团签订租赁合同时亦应审查承租土地的性质及合法性，但未履行其审查义务，对无效合同的形成应付次要责任。

　　关于**房产经济公司经济损失数额的确定，**房产经济公司在承租的国有土地上自建库房未有建房审批手续，且未提供施工合同等建房的相关资料，工程价款应以工程直接费为据。由于**房产经济公司建设的库房建成投入使用不足一年，且是钢架结构，拆除后有一定的残值，故**房产经济公司的损失数额为工程直接费扣减残值。

　　关于双方对**房经纪公司所示的责任承担。合同无效，并不必然导致经济损失的产生。本案中，双方签订土地租赁合同只是**房经纪公司损失产生的外因，属于次要因素，其主要原因是****集团未办理报建审批手续即在涉案土地擅自建设5000余平方米的库房，且在执法局给其下达停建通知书的情况下仍继续施工，导致损失继续扩大。如果**房产经济公司按相关规定办理建设工程审批手续，根据本案实际，其就会得知****集团未向其披露的事实，从而不会花费巨资建设库房，其按规定办理报建审批手续所产生的合理损失就应有****集团方全部承担。反之，**房产经济公司自行形成并扩大的损失，应负主要责任。结合本案合同无效的主要责任是****集团的客观事实，法院认为对该经济损失的产生，**房产经济公司、****集团各负50%的责任为宜。双方当事人均对各自的违规行为埋单。

　　该案二审后，****集团已自觉履行判决书确定的赔偿义务。本案的审理对违规用地及违规建设者均起到一定的警示作用。