买房时“五证二书”指的是什么

　　房地产五证两书是开发商合法销售商品房的重要凭证，买房一定要审查五证两书。购房者在签订购房合同之前，需要仔细查看“五证两书”，只有证书齐全，才能更好地维护自己的权益。毕竟买房不易，切记千万不要因为一时的疏忽，徒增困扰。

　　什么是五证？

　　1、国有土地使用证：

　　国有土地使用证是单位和个人使用国有土地的法律凭证，受法律保护。

　　对购房影响重要程度：

　　2、建设工程规划许可证：

　　建设工程规划许可证是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有该证的用地单位属非法用地，其工程建筑也是违章建筑，不能领取房地产权属证件。

　　对购房影响重要程度：

　　3、建筑工程用地规划许可证：

　　建筑工程用地规划许可证是办理建筑工程用地规划许可证后必须经过的程序。

　　对购房影响重要程度：

　　4、建设工程施工许可证：

　　建设工程施工许可证是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。武汉市建委负责开工审批等项工作。

　　对购房影响重要程度：

　　5、商品房预售许可证：

　　商品房预售证的主管机关是郑州市城市综合开发管理办公室，证书由市开发办统一印制、办理登记审批和核发证书。

　　对购房影响重要程度：

　　“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。

　　什么是二书？

　　1、《住宅质量保证书》：

　　《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，可以作为商品房预、出售合同的补充约定，与合同具有同等效力。

　　2、《住宅使用说明书》：

　　《住宅使用说明书》是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关住房使用的说明。

　　《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。

　　《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：

　　（1）开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位

　　（2）结构类型

　　（3）装修、装饰注意事项

　　（4）上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明

　　（5）有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项

　　（6）门、窗类型，使用注意事项

　　（7）配电负荷

　　（8）承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明

　　（9）其他需说明的问题。

　　如何科学查看“五证两书”？

　　一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。

　　此外，在审查时，应注意“五证”的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致，用地范围、销售范围是否包括您所购买的房屋。目前有部分开发商领取的是临时土地使用证，此证意味着开发商尚未交齐全部土地出让金，在其领取的《商品房内/外销预/销售许可证》的销售范围中，仅包括规划项目的部分楼号，甚至仅包括一栋楼的部分楼层。因此，应着重审查您所购买的房屋是否在预/销售范围之内。

　　购房者们在签订合同前，千万不要因为嫌麻烦而忽略了对五证的审查，收房时更要确认两书是否齐全。另外，房产证也是对自身房产而言非常重要的证明。买房不是一时的事，而此时的谨慎或许能为将来免去很多麻烦。