房地产能转让与不能转让的详细解读

　　房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他方式将其房地产转移给他人的行为。其他方式包括互易、继承、遗赠等。房地产转让人必须是房地产权利人，而且该权利人对房地产必须拥有处分权，如所有权人、抵押权人等。转让的对象是特定的房地产权利，包括：国有土地使用权和建在国有土地上的房屋的所有权。转让时，房屋的所有权必须与土地使用权一起转让。即地产转让时，该土地上的房屋必须同时转让；房产转让时，房屋的所有权及其土地使用权一并转让。

　　下列行为视同房地产转让：

　　1、以房地产作为出资与他人成立法人企业的。

　　2、一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产并以产权分成的。

　　3、收购或者合并企业时，房地产转移为新的权利人所有的。

　　4、以房地产抵债的。

　　5、国有企业之间或者其他组织之间的房地产调拔。

　　6、非父母与子女之间、配偶之间的房地产赠与行为。

　　有下列情形之一的房地产不能转让：

　　1、根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的。

　　2、司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。

　　3、共有房地产，未经其他共有人书面同意的。

　　4、设定抵押权的房地产，未经抵押权人同意的。

　　5、权属有争议的。

　　6、法律、法规或市政府规定禁止转让的其他情形。