房地产开发转让手续应该如何办理

　　一、房地产开发转让手续应该怎样办理

　　拿上需要提交的材料（房地产项目转让申请表、转让方和受让方各自的申请转、受让的文件和计划委员会的立项审批文件等），到相应地点去办理，具体如下：

　　（一）、法律依据

　　1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定；

　　2、《城市房地产开发经营管理条例》第二十条、第二十一条规定；

　　3、地方性法规和规章

　　（二）、提交材料

　　1、房地产项目转让申请表；

　　2、转让方和受让方各自的申请转、受让的文件；

　　3、计划委员会的立项审批文件；

　　4、建设工程选址意见书、建设用地规划许可证或建设工程规划许可证；

　　5、原土地使用权出让合同和国有土地使用权证；

　　6、已经按照出让合同约定进行投资开发的证明文件，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；

　　7、工程建设规划设计总平面图；

　　8、如涉及到城市房屋拆迁，则还需要提供房屋拆迁安置情况说明；

　　9、受让方的上月资产负债表、损益表，同时还需要提供银行的资信证明；

　　10、双方的开发资质证书、营业执照或法人代码证；

　　11、双方签订的房地产转让合同；

　　12、受让方对转让项目后的工程建设进度计划和管理方案，及资金落实证明；

　　13、双方已经办理土地使用权变更登记手续的证明（有的地方政府将该证明在提交备案时一并处理，不需要事先办理）；

　　14、其他当地政府认为需要提供的材料。

　　（三）、办理程序和部门

　　市县建设委员会，规划部门、土地管理部门、发展改革委员会；

　　（四）、说明：

　　房地产转让项目只是向政府部门履行备案手续，不履行备案不影响转让合同的有效性，但会对转让后的项目开发造成极大的麻烦和障碍。但转让时必须符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，也就是说该条规定是认定房地产项目转让合同是否有效性的唯一法律依据。如转让时未取得土地使用权证书，当地土管部门同意补办的，合同也认定有效。

　　二、房地产开发项目转让的条件

　　房地产开发项目，一般是指已经批准立项，取得完备的土地使用权证，并在土地上作了一定投资，完成了土地上的“三通一平”和勘探、设计等基础工作，经过报建批准，取得施工许可证，具备开工条件的建设工程项目。房地产开发项目转让，是指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，双方就转受让该建设项目确立权利、义务关系的民事行为。

　　在我国的房地产管理法及上海市房地产转让办法中均无明确的房地产开发项目转让的规定，但根据1998年7月20日施行的《城市房地产开发经营管理条例》第二十条、第二十一条规定，“转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件”，“转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。”可见，房地产开发项目的转让实质上仍是土地使用权的转让，但又与土地使用权的直接转让有所不同，主要体现在转让范围、转让价值及转让权利义务等方面，最主要的不同在于项目转让不仅转让了土地使用权，而且转让了与使用土地有关各项政府批准文件所产生的各种权益和相关义务。

　　综合有关法律规定及最高人民法院的有关司法解释，房地产开发项目的转让应具备以下条件：

　　（1）转受让方应具备房地产开发经营资格（但受让方受让项目后作自用情形的除外）；

　　（2）转让方已取得项目所在地块的建设用地批准证书或房地产权证；

　　（3）转让方持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；

　　（4）项目土地使用权为出让取得的，房屋建设应达到开发投资额的百分之二十五以上。

　　项目转让需要办理的法律手续包括：

　　（1）项目土地使用权为划拨取得的，应办理土地使用权出让手续；

　　（2）项目土地使用权的变更登记手续；

　　（3）房地产开发项目转让的备案手续，具体向房地产开发主管部门办理；

　　（4）建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的更名手续，具体向规划管理部门和建设管理部门办理；