房屋买卖纠纷中，定金、违约金与赔偿损失的相关问题如何处理

　　买卖房屋合同中关于定金，违约金，赔偿金等问题

　　首先根据《合同法》第一百零七条的规定，一方违约，可以要求对方承担违约责任。其次根据第一百一十四条的规定，双方可以根据合同确定违约金，也可以根据实际损失赔偿对方的损失，也就是赔偿金。最后根据一百一十五条的规定，在约定定金的情况下，出卖方违约，可以要求双倍返还定金。

　　案例一：

　　买受方郭某与房东林某签署了居间协议，转让购买上海一套房屋，总价为170万元，支付了定金5万元，协议约定45天内签署《上海市房地产买卖合同》。事后，房东林某无故不肯签署买卖合同，但是同意双倍返还定金，但是郭某不愿意，因为房价上涨了约40万元。

　　郭某于是起诉到嘉定法院，要求法院双倍返还定金10万并赔偿房价上涨导致的损失35万元。经法院开庭审理，委托第三方评估价格为200万元。

　　最后，法院判决林某向郭某双倍返还定金10万元，另外赔偿郭某购他房造成的差额损失25万元。

　　案例二：

　　买受方吴某与房东方某签署了《房地产买卖协议》，转让购买上海一套房屋，总价为330万元，支付了定金8万元，协议约定60天内签署《上海市房地产买卖合同》。事后，房东方某以其妻子不同意出售为由拒绝签署买卖合同，认为协议无效，同意退还定金。

　　于是，吴某起诉到闸北法院要求退还定金8万元，并要求赔偿损失80万元。法院追加了中介公司为第三人，第三人陈述出售方增加要求加价60万元。

　　最后，法院判决方某向吴某返还定金8万元，给付原告吴某补偿款30万元。

　　小编解释：

　　出售方无故违反购房协议，理应承担定金责任，若定金不能弥补损失，买受方可以主张另外的损失（主要是房价上涨的损失），错失了以同等价格购买房屋的机会。

　　根据最高法院的司法解释规定：买卖合同约定的定金不足以弥补违约造成的损失，守约方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于违约造成的损失。

　　以前有学者认为约定了定金，就不能主张损失，这种观点应该随着司法解释的出台而销声匿迹了。

　　定金与违约金同时约定如何适用？

　　根据合同法第116条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”

　　若出售方违约不肯出售房屋，定金与实际损失如何适用？上述案例已经分析，可以并处。

　　违约金与实际损失如何适用？

　　根据合同法第114条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。若买受方认为损失大于违约金，可以主张赔偿违约金，并要求增加。

　　从法理上讲，违约金与损失赔偿不能并用，而且约定了违约金，应该适用违约金，不能主张赔偿损失。因为合同法是任意法，以双方当事人约定优先。若没有约定违约金，可以主张赔偿损失，这是法定的。

　　违约金到底是否过高或过低，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

　　出售方由于房价上涨违约不肯出售房屋给买受方，对于买受方而言，该上涨的房价是其可得利益损失，还是实际损失？

　　目前没有定论，若买受方不再购买其他房屋，本律师认为应该是可得利益损失；若买受方买了其他相同的涨价房屋，那么应该是买受方的实际损失了。

　　那么房价上涨部分是否可以全部得到支持呢？

　　认为应该要考虑定金的数额，成本的支出，合同的履行情况，双方的过错程度等综合考量裁决。对此上海高院也多次发文予以规定。

　　在房价快速上涨期间，发生类似案件，买受方如何最大限度地维护自己的权利，获得赔偿全部损失。出售方如何降低损失，甚至不承担违约责任。专业的律师在长期代理房地产纠纷案件中积累了丰富的经验，可以最大限度地维护当事人的权利，具体细节可以在线咨询律师。

　　温馨提示：

　　《民法典》自2021年1月1日起正式施行，《婚姻法》《继承法》《民法通则》《收养法》《担保法》《合同法》《物权法》《侵权责任法》《民法总则》同时废止。如果您涉及《民法典》规定的房产问题#