有哪些开发商要注意的法律责任

　　一、销售广告构成合同内容的法律风险

　　销售广告是否当然构成商品房买卖合同的内容的问题始终是引发开发商与小业主纠纷的焦点问题。绝大多数开发商在销售策划时都会出于商业运作上的考虑而在销售广告中对楼盘的优势及功能进行一定程度的夸大，如果所有销售广告中的承诺都将成为合同的内容，显然对开发商是非常不利的。

　　目前，就发生了多起小业主以销售广告有虚假承诺嫌疑为由向开发商索赔的事宜，在业界造成一定的影响。根据司法解释第三条的规定，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

　　该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据上述规定，商品房销售广告作为合同内容的前提条件有两个：

　　（1）出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定；

　　（2）对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。

　　二、质量缺陷的法律责任

　　商品房存在质量缺陷也是一个难以回避的问题，有些潜在的缺陷往往在验收以及交房时无法察觉，要等到住上一段时间，小业主才会察觉。这时候，就会引发纠纷，甚至有的小业主提出退房和高额赔偿金的要求。

　　卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。

　　根据《商品房销售管理办法》第33条的规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。