以短信息方式订立合同应该怎么判定

　　当事人以短信息方式订立合同的，对合同要约的承诺应当在合理期限内作出。无合意之履行行为不能视为合同成立。

　　【案情】

　　2012年11月，原告李*杰与被告张*萍签订《房屋出租合同》，约定由张*萍承租李*杰368号院的房屋，租期一年，至2013年10月31日，租金每年10万元，半年付。2013年租赁合同到期后，双方通过短信息方式协商续租事宜，张*萍要求李*杰提供汇款用的银行账号，李*杰予以提供，张*萍向李*杰汇款4.5万元（扣除张*萍给李*杰做防水的费用5000元），但李*杰认为扣除防水款后，张*萍应当给付6万元的租金，张*萍认为半年租金是5万元，不同意按照半年租金6.5万元的标准续签合同，双方就此发生争议。李*杰诉至法院，要求解除《房屋出租合同》，张*萍返还房屋，并按照每日356元的标准支付自2013年11月1日至实际腾退之日止的房屋使用费。

　　【审理】

　　北京市朝阳区人民法院经审理认为：李*杰与张*萍以短信息的方式协商续租事项，应当认定属于民法典中规定的对话的协商，作为房屋出租人的李*杰提出按照每年13万元的租金标准续租合同，但作为承租人的张*萍并未即时作出同意该租金标准的承诺，虽在庭审过程中，张*萍表示同意按照李*杰提出的13万元的租金标准继续履行合同，但张*萍的该承诺已经明显超出承诺的合理期限，李*杰现已经不同意与张*萍继续履行合同，故应当认定李*杰、张*萍双方在原书面《房屋出租合同》到期终止后，并未形成事实上的租赁合同关系。据此，判决张*萍腾退房屋并支付房屋使用费。

　　判决后，张*萍不服，提起上诉。

　　北京市第三中级人民法院认为：在双方签订的《房屋出租合同》即将到期终止时，李*杰与张*萍曾就续租事宜进行协商，双方短信息往来记录显示李*杰同意续租的租金标准为年租金13万元，而张*萍主张的数额则为10万元，双方就租赁合同主要条款价款问题存有争议，并未达成一致合意。张*萍的单方付款行为系对李*杰所发出要约的实质性变更，应视为以实际行为发出之新要约，李*杰对该新要约并未承诺同意，4.5万元款项到账行为不能视为李*杰同意并主动接受张*萍主张的以年租金10万元为前提的实际履行，应视为双方就此未达成一致意思表示，李*杰与张*萍于原租赁合同期满后并未形成新的租赁关系。张*萍继续占有、使用涉案房屋并无法定或约定的权利基础，应予腾退，并应支付原合同期满后其继续占用期间的房屋使用费。故判决驳回上诉，维持原判。

　　【评析】

　　本案的争议焦点是双方协商续租的合同是否成立。其中包含两个关键点：一是承诺的期间；二是无合意之履行行为不能视为合同成立。

　　1、关于承诺期间

　　合同的订立，是缔约双方为意思表示并达成合意的过程。缔约达成合意，是合同的条款，至少是主要条款已经确定，各方当事人享有的权利和承担的义务得以固定。合同的订立，以要约、承诺的方式作出。对方当事人了解要约内容时要约开始生效，受约人得以在一定期间内作出承诺，此期间为要约存续期间。要约人在要约中定有存续期间，受约人须在此期间内作出承诺，未定存续期间的，要约以对话方式作出的，应当即时作出承诺，但当事人另有约定的除外。对话为要约者，受约人未立即承诺的，要约即失去效力。

　　本案中，双方以短信息方式协商续租事宜，虽并非传统意义上的订立方式，但由于短信息以即时可收发的状态，双方可即时了解对方的意思表示，故而本案中双方订立合同的方式，可以参照适用民法典规定的以对话方式的协商。则一方发出要约后，另一方需即时承诺，否则要约失效。李*杰要求年租金为13万元，张*萍未即时承诺，该要约失效。同时张*萍要求租金10万元，李*杰亦未即时承诺，双方就合同价款未达成合意。虽然在一审的庭审中，张*萍表示愿意以13万元的价格承租涉案房屋，但由于李*杰之要约已经失效，张*萍的承诺不产生合同订立的效果。

　　2、无合意之履行行为不能视为合同成立

　　合同的订立，其最强调的是双方合意。为保证合意的一致性，承诺的内容应当与要约的内容一致。受约人对要约作出实质性变更的，为新要约。对有关合同的标的、数量等主要条款内容的变更，是对要约内容的实质性变更。本案中张*萍的10万元租金的意思表示，系对李*杰要约的实质性变更，是新的要约。

　　民法典第四百八十条规定：“承诺应当以通知的方式作出，但依据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。”本案中张*萍主张其已经履行合同，且李*杰业已接受，故而合同已经成立。然而，张*萍的单方履行行为对李*杰原要约内容作出实质变更，实际是以单方行为表示了新的要约，但李*杰未予承诺，双方合意依然没有达成，合同未成立。一方当事人不能以已履行为理由“绑架”要约人，从而成立合同，因为从根本上讲，民法典所遵循的最高原则，系双方合意，无合意即无合同，更谈不上履行。