违章建筑出租合同的效力

　　案情：

　　被告李某租赁原告某公司房屋使用，在原告的许可下，被告在原告土地上建造房屋并使用。后被告以租赁物为违章建筑为由要求确认租赁合同无效。法院经审理后认为建筑物的违法不影响租赁合同的效力，因此判决违章建筑合同有效。

　　分析：

　　违章建筑是否具有物权效力？违章建筑是由非法建造而形成的房屋，不符合物权法定原则的要求。《物权法》规定不动产物权的设立、变更、终止采用登记生效主义，违章建筑由于其先天的违章性质而不可能办理登记手续，因此不符合物权公示原则，也就是说违章建筑不能被授予物权法上的所有权。但是，违章建筑虽然违法在先而不能取得物权，并不意味着违章建筑不能取得所有权的效力，其仍然具有经济学意义上的使用价值。这种使用价值，对违法建筑的关系人来说是一种可得利益，对违法建筑的占有就是为了能够实现这一利益。从法律上来讲，违章建设人对违章建筑的占有因其不具有所有权而无权占有。法律对违章建筑的占有保护是一种消极的保护，是在利益发生冲突时消极地给予承认和保护，而并未给予积极的法律评价。确认违章建筑的占有对处理民事纠纷有积极作用，在处理涉及违章建筑的纠纷时，从违章建筑的占有事实状态来认定和解决，既不违反法律规定，而且更有利于纠纷的妥善解决。

　　那么，违章建筑的违法是否必然导致违章建筑合同的违法？要回答这个问题，我们要先弄清楚标的物的违法是否必然导致法律行为违法。标的物的违法是指标的物的产生违反法律的相关规定，法律行为的违法是该法律行为损害了社会公共利益或者他人利益，该行为被撤销或者被评价为无效。标的物的违法并不必然导致法律行为违法，因此违章建筑的租赁行为并不因此而具有违法性。对基于占有状态的违章建筑进行出租和承租，既可以做到物尽其用，也可以促进商品流通，维护交易安全和经济秩序，这对当事人和社会起到双赢的作用。当前我国法律并没有将违章建筑物租赁行为认定为违法行为，因此，违章建筑的违法性不能阻却其租赁合同的有效成立。作出这样的推定并不是鼓励兴建违章建筑，而是认定租赁合同的效力是私法上的范畴。尽管法律已经明确由政府行政主管部门处理违章建筑问题，但笔者认为在审理涉及违章建筑租赁合同纠纷时，应当从民法、合同法等私法的角度去审视违章建筑，才能为违章建筑民事纠纷的妥善处理提供更好的司法救济，更加符合物尽其用原则的物权立法精神及合同法最大限度保障交易安全的精神。