顶账房交易中的法律问题
二、顶账房交易的性质。因为建设方在取得顶账房作为已付工程款时,建设方考虑到房屋办理房产证及过户税费等问题,通常情况下,顶账房的产权并不首先办理在建设方名下,开发商和建设方仅签订一份顶账协议,确定某套房屋顶付给建设方。当建设方自行找到买受人后,开发商根据建设方的指示,与买受人直接签订房屋买卖合同,而由建设方向买受人直接收取全部房款。从交易流程上看,建设方在交易时并没有取得该顶账房的产权,根据民法典的规定,建设方没有处分该顶账房的权利,其与买受人签订的合同除非由开发商确认,否则是一份效力待定的合同。所以,究其根本,顶账房的交易性质是债权债务的概括转移。
三、顶账房交易中法律风险防范。有时因为建设方急于将顶账房变现,所以顶账房的价格可能比在开发商处直接购买的便宜,因而成为很多购房者的首选。但在顶账房的交易中,购房者因为没有认真的审查交易对方的相关顶账手续,使得一些不讲道德的建设方有机可乘,将顶账房一房数卖,侵害购房者的权利。在这种交易中,作为买受人应做到:首先,核实建设方也就是出卖人的真实身份,查看建设方与开发商之间的顶账协议是否真实,其顶账取得的房屋是否与交易的房屋一致;其次,要与出卖人签订买卖合同,合同中明确买卖人应保证房屋产权明晰,无他项权利,并约定严格的违约责任,督促出卖人履行合同;最后,要求出卖人与开发商协调,使得买受人与开发商直接签订房屋买卖合同,并在买卖合同中载明房款已付清,要求开发商向买受人直接出具全额的购房发票。买受人向出卖人支付购房款时,应要求出卖人出具收款收据,并妥善保存。
在目前诚信机制缺乏、纠纷不断的顶账房交易中,在顶账房交易中想要保证交易的成功,避免留下后遗症,就要严格履行法定手续,仔细审查,签订一份细化再细化的合同,以确保自己的权益不受侵犯,避免不应有的风险。