侵犯优先购买权的买卖合同效力认定问题

　　[裁判要旨]

　　优先购买权的行使期限在性质上应为除斥期间，超过该期间，优先购买权消灭，优先购买权人不得再以行使优先购买权为由来否定出卖人和第三人之间已经成立的买卖合同。但在该期间内，出卖人负有止卖义务。假如第三人在侵害优先购买权人的优先权的情况下购买标的物，优先购买权人有权主张该买卖关系无效。同时，优先购买权之诉是一种确认之诉，在法律没有作出规定前，其应适用诉讼时效的规定。

　　[案情]

　　2001年6月]2日，原告张涛与被告山东省泰安鲁浩贸易公司签订房屋租赁合同，约定：被告将座落于泰安市奈河西路的翠竹园酒店租赁给原告经营治理。租赁期间内被告于2004年8月12日通知原告要求其立刻交清所欠租金元，否则，将依法终止租赁合同，收回房产。2004年10月28日又通知原告称：因资产调整，原告所租酒店房屋产权变更为被告泰安鲁润股份有限公司，双方租赁关系按合同规定终止。2004年12月1日，二被告签订房屋转让合同，约定：被告泰安鲁浩贸易公司将该酒店房产以元的价款转让给被告泰安鲁润股份有限公司。合同签订后，被告泰安鲁润股份有限公司支付了全部购房款，并于2004年12月24日办理了房屋所有权证。随后被告泰安鲁润股份有限公司将该转让情况通知了原告。另外，被告泰安鲁浩贸易公司系被告泰安鲁润股份有限公司的股东。

　　原告张涛于2006年3月诉至法院，哀求法院确认两被告买卖房屋的行为无效，并准许原告按两被告所确立的房屋买卖条件行使优先购买权。

　　被告则辩称，两被告之间系内部资产调整而不是买卖关系，原告无优先购买权；即使原告有优先购买权，因已将该情况书面通知了原告，其长达一年多的时间内并没有主张优先购买权，应视为放弃权利。

　　[审判]

　　山东省泰安市泰山区人民法院经审理认为，原、被告之间系房屋租赁合同关系，原告作为承租人享有对所承租房产的优先购买权。被告在转让该房产前虽通知了原告，但在法定期间内未履行止卖义务，其买卖行为应认定为无效行为。依照合同法第二百三十条、最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第132条的规定，判决如下：一、被告泰安鲁浩贸易公司与被告泰安鲁润股份有限公司之间关于位于泰安市奈河路119号房产的买卖合同无效。二、驳回原告的其他诉讼请求。

　　宣判后，双方均未上诉，一审判决已发生效力。

　　[评析]

　　所谓承租人的优先购买权，又称先买权，是指当出租人转让房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买该房屋的权利。即先买权人在订立买卖契约时有优先买受的权利，但并非对已成立的法律关系发生变动的权利。这种先买权作为期待权，只有在该项