解除权受哪些限制

　　合同解除权行使的期限有两种：

　　（一）在法定或当事人约定期限内行使。

　　需注意的是无论法定期限还是约定期限，在性质上都属于除斥期间，解除权于预定存续期间届满当然消灭。当事人行使约定解除权的期限，应明确地写入合同中。在有法律规定的解除期限时，当事人之间也可以通过约定解除权行使的期限来改变法定解除期限。

　　（二）在对方当事人催告后的合理期限内行使。

　　这是针对解除权的行使期限法律没有规定，或者当事人没有约定而言的。在这种情况下，非受不可抗力影响的当事人或者违约一方的当事人为明确自己的义务是否还需要继续履行，可以催告对方当事人行使解除权。而享有解除权的当事人在催告后的合理期限内不行使的，解除权消灭，合同关系继续存在，当事人仍然要按合同履行义务。但经催告后多长期限内权利人必须行使，否则解除权消灭未作具体规定，只规定为合理期限。对此，实践中应具体情况具体分析，可根据合同性质、交易目的和交易习惯来确定这个合理期限。

　　怎么会失去解除权

　　合同的解除是当事人终止双方的债务关系的一种民事法律行为，故其亦应依据诚信与公平原则进行。而人民法院为充分保护当事人的合法权益，应在上述原则下，对当事人是否享有解除权及解除权行使的是否正当、合法予以审查。具体讲，应从以下几个方面综合判定：

　　（一）是否有违诚信原则

　　公平与诚实信用是我国民法的基本原则之一。民事活动应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。当事人应遵循公平原则确定各方的权利义务。第六条规定：当事人行使权利，履行义务应遵循诚信原则。

　　由此可见，公平与诚信原则是贯穿于整个民事活动之中的。当事人订立合同起至合同履行完毕，都应遵循这一原则。诚实信用原则具有限制及控制内容，即以诚实信用作为任何权利的内在界限，以诚实信用作为控制权利行使的准则。作为解除当事人双方权利义务的民事法律行为，当然应遵循这一原则。获得约定解除权的前提是订立时约定的条件是否成就，在实践中这种条件成就与否既有可归咎于当事人的主观原因，也有不可归咎于当事人的客观原因。同时，某种条件的成就与否还可以通过人为的原因去促成或阻止。

　　（二）是否违背订立合同所要达到的目的

　　合同订立的目的在于合同双方均取得预期的利益，而期望解除合同则与订立合同时的初衷是背道而驰的，一般情况下，除非解除合同会给一方当事人带来比履行合同更大的利益，当事人通常是会选择继续履行合同。当然，违反合同的约定，给对方造成损失，应给对方以相应的赔偿。

　　但在实践中，由于市场条件的变化万千，在某些情况下，解除合同所获取的利益要大于履行合同的可能性是存在的，如在房屋买卖合同中，因房地产市场价格的波动，同样品质的房子，其价格在合同订立至履行期间，可能会发生较大的变化。在价格下滑时，如能解除合同，用退还的房款及利息再重去购买，当然于购房者有利。但该作法，明显的具有通过解除合同来获额外利益的倾向，且这种追求解除合同的作法也背离了双方当事人签订合同时所共同追求的目的。

　　（三）是否能够返还原物

　　合同一但被解除，除该合同根本未履行外，双方均要尽返还之义务。如在本文的案例中，如解除合同，开发商需返还房价款及利息，购房者则需返还房屋。但由于业主提出解除合同时，开发商已交付房屋近两年，业主已装修完毕并入住。而此时返还房屋，从物的角度讲，也非双方签订合同时的原物，而是经合同一方（购买者）改造过的特定物。所以从法律上讲，购买者已无法返还原物，即使不考虑装修改造，购房者近两年的使用时间也使标的物改变了形态。而属被使用或利用过之物，其形态也异于交付时的形态。