冒名代签房屋租赁合同有效吗

　　冒名顶替既不是无权代理也不是表见代理

　　第一，概念上，冒名顶替是指冒用他人身份并以他人的名义处分财产或者从事其他民事活动的行为。无权代理是指代理人不具备代理权而实施代理行为。表见代理是广义的无权代理，是指被代理人的行为足以使善意第三人相信无权代理人具有代理权，基于此项信赖与无权代理人进行交易，由此造成的法律效果强加于被代理人的代理。

　　第二，结构上，冒名顶替所从事的活动自始至终仅存在双方结构，本案中表现为“胡先生”与朱先生双方关系。而无权代理与表见代理存在的是三方结构，即被代理人、代理人，相对人三方结构。

　　第三，具体到冒名顶替与无权代理。首先，无权代理的代理人一定程度上是为了被代理人的利益，体现被代理人的意愿，而冒名顶替则完全是违背了被冒名者的意愿。本案中，唐某将房屋出租的行为并不是为了胡先生的利益，而是利用胡先生获取不当得利。其次，无权代理以代理人的身份进行民事活动，而冒名顶替则是自称本人，表现为本案中的唐某自称为“胡先生”。再次，无权代理一般不会表现为侵权行为，而冒名顶替的行为是侵权行为，本案的唐某不仅侵犯了胡先生的姓名权，同时侵犯了胡先生的财产权。

　　第四，具体到冒名顶替与表见代理。《中华人民共和国合同法》第49条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”虽然表见代理与冒名顶替在一定程度上违背了被代理人的意愿，可能都会对权利人产生一定的法律效果或财产损失，但是在表见代理情况下，相对人有理由相信无权处分人具备代理权。

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　　温馨提示：

　　《民法典》自2021年1月1日起正式施行，《婚姻法》《继承法》《民法通则》《收养法》《担保法》《合同法》《物权法》《侵权责任法》《民法总则》同时废止。如果您涉及《民法典》规定的合同问题#