房产新政出台导致购房未果，中介公司退还部分居间服务费

　　中国消费网讯赵先生签订房屋买卖合同后，因“京十五条”房产新政的出台导致购房未果，遂将中介公司起诉至北京市顺义区人民法院要求退还居间服务费。近日，顺义区法院在开庭审理中促成双方达成调解协议，由中介公司退还部分居间服务费用。

　　原告赵先生诉称，2010年12月30日，他与被告北京某房地产经济有限公司签订居间合同及过户、按揭代理合同。在此基础上，赵先生与房屋出卖方签订了房屋买卖合同，约定该房屋的价格为150万元。赵先生如约向某中介公司支付了居间服务费3.3万元。签约后，该中介公司迟迟未协助赵先生办理网签手续。后因“京十五条”房产新政颁布，赵先生不具备买房人的资格，他与房屋出卖方解除了合同并履行完毕。随后，赵先生多次与中介公司协商退还居间服务费未果，故诉至法院。

　　被告辩称，该公司提供居间服务并且已经完成了居间义务，根据《合同法》第四百二十六条规定，该公司促成合同成立，有权按照居间合同成立确认书约定收取居间费。后因房产新政出台，买卖双方协商解除买卖合同，合同不能履行与己无关，故请求法院驳回原告的诉讼请求。

　　庭审中，主审法官充分考虑到案件的特殊性，即是由于国家限购政策的出台导致原告赵先生购房未果，本案原被告双方在合同的履行中均无过错。基于公平原则和诚实信用原则，法官对原被告双方做了耐心细致的说服工作。在法官的努力下，原被告双方最终达成一致意见，被告退还原告居间服务费及贷款服务费共计2.3万元。

　　●法官说法

　　适用情势变更原则

　　本案主审法官认为，对于因限购政策出台而导致购房未果，中介费是否该退的问题，应以房屋买卖合同与居间服务合同签订时间的不同予以区别对待。如果双方签订的房屋买卖合同与居间服务合同是在新政出台之前，那么，因新政出台购房未果，就属于情势变更，具体是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。情势变更原则的意义，在于通过司法权力的介入，强行改变合同已经确定的条款或撤销合同，在合同双方当事人订约意志之外，重新分配交易双方在交易中应当获得的利益和风险。基于此，原被告双方在合同的履行中均无过错，应基于公平原则和诚实信用原则予以调整。如果签订房屋买卖合同与居间服务合同是在新政出台之后，那么，双方在明知新政出台的前提之下而签订合同，双方在履行合同中均有过错，应承担相应的法律责任。

　　在本案中，原被告双方签订房屋买卖合同和居间服务合同均在新政出台之前，合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，而使合同无法继续履行。被告在提供居间服务过程中已经促成双方签订买卖合同，履行了部分居间义务，故考虑到该案的特殊性，通过调解，由被告返还原告部分居间费符合诚实信用与公平的原则。