房地产信托热度不减：资金成本翻倍至20%左右

　　在日趋严厉的楼市调控之下，房企融资日益艰难，尤以中小房地产商为甚。作为海南首家A、B股上市公司，ST珠江因高息信托举债再次受到关注。

　　9月29日、30日，10月8日、13日，ST珠江（珠江控股）连续发布公告，最终敲定向重庆信托借款2-2.5亿元，期限18个月。公司以其持有的3325万股西南证券[13.611.11%]限售流通股作质押，并转让约定期内的股份收益权，获得重庆信托设立的“渝信价值投资十一号集合资金信托计划”所募集的信托资金。令人惊诧的是，该笔信托收益率高达13%，加上至少5%的费用，海南珠江将为此付出20%左右的融资成本。

　　10月14日，重庆信托人士透露，该笔信托被两家机构投资者收入囊中，未对个人投资者发售。

　　用益信托的最新统计数据显示，今年1-9月，房地产信托发行规模已接近1300亿元，和去年房地产信托全年发行规模449亿元相比，增长了1.9倍。其中，8月份房地产信托发行规模高达221亿元，9月份亦接近190亿。

　　“或许是滞后效应，8月出台的净资本管理办法尚未收到效果。估计到年末，地产信托可能冲上2000亿元的高位，届时监管层可能会出台更严厉的调控举措。”用益信托李旸表示。

　　资金成本翻倍

　　仅仅时隔一年，在房地产调控的大棒下，资金短缺的ST珠江不得不为借款置换付出双倍的代价。

　　吉林信托人士告诉记者，2009年，珠江控股与吉林信托签订2.6亿元信托贷款合同，以该公司持有的3325万股西南证券限售股作抵押。这笔信托预期收益率为7.5%，尚属较低水平。

　　时至2010年9月，信托贷款到期，吉林信托拒绝续做。雪上加霜的是，8月初，银监会整肃银信合作，融资类银信产品发行骤减，房地产信托也受到高压。珠江控股的资金链立时紧绷。

　　“房地产政策在不断出台，老总要求我们规避国家调控项目，响应政府号召，扶持高科技产业。”吉林信托人士说。

　　无奈之下，珠江控股只好转向重庆信托，并从信托贷款形式转向集合类地产信托计划，这一转换成本接近翻倍。该信托计划给予投资者的收益率高达13%，如算上其他相关成本，珠江控股付出的融资代价达20%。

　　“交易的目的是解决公司后续开发项目，特别是武汉美林青城三期和三亚万嘉戴斯度假酒店二期的前期运作和建设资金。”公司公告称。

　　尽管2009年以来楼市火爆，大多数上市房地产公司回笼了大量资金，但ST珠江的资金面却并未得到多大改观。

　　根据ST珠江财报披露，2008年其短期借款0.24亿元，2009年短期借款上涨到2.76亿元，增幅1050%，主要因素在于当期增加了信托贷款。2008年长期借款1.57亿元，2009年长期借款为1.1亿元，没有大的变化，这表明该公司并没有受到银行的青睐。

　　及至2010年6月，公司短期借款为2.6亿元，长期借款为1.05亿元，合计3.65亿元，而其现金及现金等价物余额为2.39亿元，缺口1.26亿元。

　　“开发商能给出13%的收益，说明其风险很大。我们做的高收益信托也一般在9%-10%，超出10%就很高了，有点怕。”前述吉林信托人士直言。在其信托贷款到期前两个月，吉林信托就派人到珠江控股跟踪还款进展，最终安然脱身。

　　地产信托热度不减

　　相对吉林信托的谨慎，接棒者重庆信托另有盘算。

　　ST珠江并没有公开披露信托计划的说明书，知情人士透露，该计划已发售给两家机构投资者。另一方面，重庆银监局要求辖内信托公司不能发行融资类地产信托产品。

　　信托计划以珠江控股持有的3325万股西南证券限售流通股作质押，截至2010年6月末，这笔股权账面价值4亿元，融资量相当于股权价值打5折。

　　珠江控股急需资金甚巨。其正欲大手笔开发美林青城三期，二、三期的总投资额8亿元，但截至6月末投资余额为0.39亿元。

　　“银行和信托贷款对房地产行业大幅度调高了门槛，作为以房地产业为主营业务的公司，目前为开发建设房地产项目向银行融资的难度非常大。”珠江控股直言。

　　尽管面临越来越大的偿付风险，亦有信托净资本管理办法约束，但整体来看，房地产信托产品发行仅短暂萎缩后，又迅速重回上升轨道。据用益信托统计，《净资本管理办法》出台后，地产信托仅在9月13日-17日这周内减少到4款，规模仅2.9亿。随后至今，发行热度不减。

　　“净资本约束有一年的缓冲期，可能大家还没有感受到压力。”中融信托一中层人士说。不过，因为房产调控政策不断加码，信托公司审核地产信托也日益谨慎，利率弹性增大，资质一般的中小地产商的项目利率上浮幅度较大，“25%的融资成本（包括5%-10%的相关费用）也不奇怪”。