日本房地产市场恶化：REIT和不动产证券化市场受拖累

　　“有一个阶段，除了不动产，别的行业都不好；反过来，有一个阶段，除了不动产，别的都好。出了问题，大家都怪不动产。”日本不动产协会理事市村重治半开玩笑地向记者抱怨道。

　　现在，日本的不动产公司正成为众矢之的。“Zephyr身负900多亿日元巨额债务申请破产保护，成为日本近五年来最大一起上市公司倒闭事件”；“Ur-ban负债总额高达2558亿日元，成为日本今年最大的一宗上市公司破产案”；“旭HOMES的母公司Sebon负债621亿日元申请适用民事再生法”；“临海日产建设申请适用公司更生法，负债总额达629亿日元”；“创建Homes负债338亿日元申请适用民事再生法”……

　　对一个又一个的房地产公司破产消息，日本公众似乎快要习以为常了。从2007年7月美国次贷危机爆发以来，全球主要的房地产市场似乎都打了个喷嚏。而在一些国际化和资本化程度较高的房地产市场，影响远远不止那么简单——他们几乎是很快就出现了被传染的流行性感冒症状。

　　日本的房地产市场，便是美国次贷危机的直接受害者。从去年下半年开始，坏消息接二连三。“首都圈公寓签约率降至16年来最低水平”、“Pacific大幅压缩盘存资产”、“不动产销售业绩下滑导致大林组4-6月纯利润减少58%”、“JapanSingle将下调分红”、“东证REIT指数跌至4年来最低”……

　　三菱UFJ、瑞穗、三井住友、住友信托、理索纳、中央三井集团等日本六大银行集团的二季度财报显示，六大银行集团第二季度的纯利润合计仅为3461亿日元，比去年同期减少26%，因美国次贷危机蒙受的损失达到1.0375万亿日元。三家主要银行集团都受到影响。其中的老大哥三菱UFJ集团去年11月份曾宣布，该公司因美国次贷危机而遭受的损失仅为40亿日元，但这一数字到12月底就刷新到500亿日元。

　　2005年刚从上一轮席卷整个亚洲的房地产泡沫崩盘中缓过点劲来的日本不动产业主们，又要面临房价贬值的苦恼了。去年7月以来，首都圈的高级公寓签约率开始下降，今年1月更是降至16年来的最低点。空置率也在提高，今年6月东京地区平均空置率已经由1月最低点时的2.7%上升到了3.5%左右的水平。

　　难过的不仅仅是不动产持有人，还包括规模曾经达7兆日元的日本不动产证券化商品持有人。在日本，不动产业的证券化程度很高。2008年7月，由全国工商联房地产商会、冲绳县政府主办，家和网联合主办的第一届中日不动产高峰论坛上，与会的日本全国不动产业协会的工作人员曾介绍，“100亿日元才能买的楼，通过证券化方式花20亿日元就可以买。”证券化对日本不动产复苏起到了很大的作用，但去年8月以来，受次贷危机影响，日本不动产证券化的规模由7兆日元降到了5兆日元。

　　8月19日，东证REIT指数刷新了年初以来的最低值，跌至2004年5月以来的最低水平。东证REIT指数是反映东京证券交易所上市的不动产投资信托价格波动的一项指数。市场担忧REIT融资环境日趋恶化，特别是中小REIT收益率上涨明显。买家依然强烈担忧价格走低，因此纷纷退出。

　　而房地产开发企业也正在面对寒冷的冬天。日本近年来旧城改造开发的成功典范——位于日本东京的六本木新城，尽管项目蜚声海内外，但开发商森大厦株式会社董事、广报室长井纯充7月14日在东京接受记者采访时表示，何时能收回成本还是一个未知数。

　　六本木新城占地面积约14平方公里，投资成本2700亿日元，开发时间长达17年。在经历了1993年左右开始的房地产泡沫崩盘后，现在又将面临新一轮的市场低迷。当初，为了将400余户产权单位拆迁完毕，光是拆迁过程就花费了14年时间，一直从1986年延续到2000年。森大厦指望在25年内收回成本，当2003年全部工期完成并投入使用后，又将收回成本的年期缩短到20年。然而，东京圈高级公寓签约率降至16年来最低，目前六本木新城商业尚有部分空置，重新燃起来的希望显得越发渺茫了。

　　继和风（Zephyr）和UrbanCorpora-tion等上市房地产公司出现破产，目前日本不动产业界的经营环境更加严峻。最新的消息是，8月29日，主营围海造田开发的临海日产建设（Nis-sanRinkaiConstruction）宣布，东京地方法院已受理公司破产申请。该公司总负债额为629亿8380万日元。除了市场行情恶化导致不动产盘活业务陷入困境之外，与之交易的公寓销售公司经营破产造成债权回收困难，使融资状况恶化。该公司表示，投资机构纷纷将合同延期签署，因此8月底偿还债务比较困难。东京都中央区及6月已申请破产的住宅销售企业NANBU的债权成为坏账，造成高达10亿日元的损失，因此该公司陷入了经营困境。

　　同样的，8月25日，以日本首都圈为中心经营高级公寓开发销售业务的Sebon公司的破产申请也已被受理。该公司负债总额为621亿日元。除了高级公寓市况恶化的原因外，销售低迷也导致资金周转失灵。

　　“本轮房地产市场低迷主要是受美国次贷危机影响，但也是很多其他因素夹杂在一起的结果。”7月15日，市村重治在东京接受记者采访时表示，除了次贷危机以外，日本修订建筑基准，比以前更为严格；受各种原材料涨价影响，公寓造价提高，这些因素都对房地产市场造成了不利影响。

　　“日本的不动产市场是一个成熟市场。在上一轮房地产泡沫崩盘时，日本70%的不动产企业破产。”大河不动产业的平岛宏信向记者表示，当年的泡沫和市场开放透明度不够、投资盲目、工作雇佣制度上相互抵触都有关。但是，日本消费信贷制度所要求的信用条件本身，却比美国和中国的政策都严格得多。“在日本，如果第一套房的贷款还没有还清，又去买第二套房，那是相当困难的事。日本的信用调查机构对你的信用状况了如指掌，不可能从这个银行贷到钱买完第一套房子以后，到另外一家银行还以买第一套房的名义为购买另一套房取得贷款。”日本城西大学教授张纪浔表示。房地产泡沫导致的危机会不会在信用体系尚不完善的中国造成更大的负面影响？或许值得这几年高亢奋进的中国房地产企业深思。