国外房地产证券化运作的抽样介绍
房地产证券化（Real Estate Securitization），是指将对房地产的投资转化为证券形态，从而使投资人与房地产投资标的物之间的物权关系转化为债权性质的有价证券形式。从广义上讲，房地产证券化可以分为以下四种形式。
1.房地产企业进行股份制经营，包括直接或间接成为房地产上市公司，从而使一般房地产企业与证券相融合，也包括一般上市公司通过收购、兼并、控股投资房地产企业等形式进入房地产业，从而使上市公司与房地产业结合。
2.以基金形式表现的证券化，有四种，第一种是消费基金，汇集居民以住房消费资金积累为目的的住房资金；第二种是投资基金，汇集投资者的资金投资于房地产的基金，这种基金一般不直接从事具体房地产项目的开发；第三种是资产运营型基金，以房地产投资信托（Real Estate Investment Trust，REIT）为代表，即不进行项目投资活动，而是直接运作房地产资产，由此而产生经济收益作为基金回报；第四种，在实际情况中，还存在已经具备权益关系但未以证券化方式表现的基金形式，它们只要将权益以有价证券形式表现出来就构成房地产证券化，可称之为\“准房地产证券化\”，这主要是住房公积金和住房合作社两大类形式。
3.以债券形式表现的证券化，有两种主要形式：其一是直接发行的房地产项目债券，针对具体的房地产项目标的，由投资方或开发企业委托金融机构发行。其二是派生出来的债券，主要以资产支撑证券（Asset Backed Security，简称ABS）和抵押支撑证券（Mortgage Backed Security，简称MBS）为代表。
ABS是目前国际资本市场发展最快、最具活力的证券化形式，即以房地产资产（或房地产财产权利）为担保，靠该资产收益偿还的债券。
4.住宅抵押贷款证券化，是指金融机构对住房抵押贷款进行包装组合，将一定数量的，在贷款期限、利率、抵押范围、类型等方面具备共性的抵押贷款以发行债券的方式出售给投资者，包括抵押债券及由抵押贷款支持、担保的各种证券。它将使整个住房金融市场与资本市场直接联系，降低了金融机构开展住宅抵押贷款的成本，扩大融资渠道，并为广大投资者增加新的投资机会。
由于伟业资产管理公司与投资人合作成立并管理的伟业置业和伟建置业公司是具有房地产投资基金和房地产信托的类基金投资公司，因此，在这里对国外的房地产基金类证券化中房地产投资信托和房地产投资基金作一个简单介绍。
房地产投资权益证券化以在美国的发展最为典型，出现于60年代初期，此后，日本、英国等国家争相仿效。经过近10年的发展，在70年代初达到顶峰，其后由于经济危机和房地产市场的萧条，房地产投资权益证券化开始出现衰落，随着税收法案的修订和有关限制的放宽，在80年代再次回升，资产值不断增长。房地产投资权益证券化的组织形式主要有房地产产业投资基金（主要采用有限合伙制）和房地产投资信托：（提示：本文已由重新编辑）
房地产产业投资基金一般由一个负无限责任的经理合作人（基金管理公司）和一个或多个负有限责任的有限合伙人（基金投资者）组成，以公募或私募的方式募集资金，并将所募集的资金用于房地产投资。资金投向严格限定于与房地产有关的证券（包括房地产上市公司的股票、债券、住房抵押贷款债券等）、房地产开发项目、房地产的租赁与出售等方面。在这种合伙中，经理合作人负责经营，这要求他们具备专业知识和丰富的投资经验、经营技能，并承担基金债务的无限责任，有限合伙人只有所有权，并无经营权。（提示：本文已由重新编辑）
房地产投资信托一般以股份公司或托拉斯的形式出现，通过发行股票或受益凭证募集投资者的资金，然后进行房地产或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理。
由于房地产投资信托除受到整体社会经济环境（对房地产的市场需求与总体空置水平）的影响外，投资对象选择不当、投资时机把握不好或者是管理不善等原因，都有可能造成房屋出租率的下降、营运成本的增加或贷款偿还的拖欠，进而影响到房地产投资信托的营运业绩与市场价值。因此，房地产投资信托常聘请专业顾问公司和经理人员来负责公司的日常事务与投资运作，并实行多样化投资策略，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务。通过集中专业管理和多元化投资组合，有效降低投资风险，取得较高投资回报。中小投资者通过房地产投资信托在承担有限责任的同时，可以间接获得大规模房地产投资的利益。
房地产投资信托的资金来源主要有两个方面：发行股票，由机构投资者（人寿保险公司、养老基金组织等）和股民认购；从金融市场融资，如银行借入、发行债券或商业票据等。该种形式除了具有信托的一般特征，即所有权和利益相分离、信托财产独立性、有限责任和信托管理的连续性外，还具有以下特征：（提示：本文已由重新编辑）
a。信托财产是房地产证券，采取股票或受益凭证的形式，可上市交易，流通性强。
b。经营期限分为定期或不定期，财务运作对大众公开，透明度高。
c。法律对REIT的结构、资产运用和收入来源进行了严格的要求，如美国规定，房地产投资信托须有股东人数与持股份额方面的限制，以防止股份过于集中；每年90％以上的收益要分配给股东；其筹集资金的大部分须投向房地产方面的业务，75％以上的资产由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成；同时至少有75％的毛收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得。
d。可以获得有利的税收待遇，避免了双重纳税（房地产投资信托不属于应税财产，且免除公司税项）。（提示：本文已由重新编辑）
根据资金投向的不同，REIT可分为三类：
1.权益型（Equity REIT）。权益型REIT直接投资并拥有房地产，其收入主要来源于属下房地产的经营收入。收益型REIT的投资组合视其经营战略的差异有很大不同，但通常主要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。投资者的收益不仅来源于租金收入，还来源于房地产的增值收益；
2.抵押型（Mortgage REIT）。主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益；
3.混合型（Hybrid REIT）。顾名思义，此类REIT不仅进行房地产权益投资，还可从事房地产抵押贷款。
早期的房地产投资信托主要为产权信托，目的在于获得房地产的产权以取得经营收入。抵押信托的发展较快，现已超过产权信托，主要从事较长期限的房地产抵押贷款和购买抵押证券（MBS）。混合信托则带有产权信托和抵押信托的双重特点。（提示：本文已由重新编辑）
房地产投资信托（REIT）的经营与管理由受托人委员会或董事会负责。受托人委员会或董事会通常由三名以上受托人或董事组成，其中大多数受托人必须是\“独立\”的。所谓独立受托人是指该受托人与REIT的投资顾问和其附属机构没有任何直接或间接利益关系。受托人和董事会的主要职责是负责制订REIT的业务发展计划并指导其实施。美国税法规定，REIT只能进行房地产和房地产抵押贷款的被动管理，不能直接参与经营。因此，REIT必须聘用专业的房地产人员或机构实施具体的经营管理。美国住房贷款抵押证券化：
信用增强机构的收益在于：
1、利差收益，但必须承担利率风险；
2、机构本身在上市的市盈收益；
3、社会效益：解决了国民住房问题；盘活银行资金；调动了基金资金，激活资金市场。社会收益应该是信用增强机构的最大收益，所以在美国信用增强机构大部分是国家机构。（提示：本文已由重新编辑）
日本的房地产信托模式如图2表示，其运作程序如下：
（1）房地产公司将土地、建筑物分售给投资者，由投资者缴纳土地、建筑物的价款给房地产公司；
（2）投资者将房地产产权信托给房地产投资信托公司进行经营管理；
（3）信托公司将房地产全部租赁给房地产公司，同时向该公司收取租赁费；
（4）房地产公司也可以将房地产转租给承租人，向承租人收取租赁费；
（5）信托公司向投资者发放红利；
（6）信托银行也可以将该房地产在市场上销售，从购买者身上获取价款，再按比例分配给投资者。此外，日本还有一种合伙型房地产证券化模式，和以上信托模式的不同在于投资者之间的合伙形式代替了信托公司，少了一道中间环节。（提示：本文已由重新编辑）