遭遇严寒的房地产信托：盛极必衰反思风险

　　受银监会下发的《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（即“54号文件”）影响，从8月开始房地产信托骤然降温。该文件规定，在自有资金超过35％、四证齐全、二级以上开发资质等三个条件全部具备的条件下，房地产项目才能进行融资，以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款同样须执行。受此政策影响，房地产股权投资类信托遭遇红灯，符合房地产信托条件的项目减少。

　　最新数据显示，9月份，投资房地产领域的信托产品只有2个，募集金额0.7亿元，较之8月份，发行数量下降60%，募集资金规模下降90.28%。

　　房地产信托正遭遇严寒。现在还能不能购买房地产信托产品呢？（信托法律网）

　　房地产开发是一个资本密集的行业，一般大众很难参与投资，开发商的集资来源也大部分来源于银行贷款。2003年6月央行出台121号文件，对房地产企业在房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等多个方面提高了信贷门槛，房地产开发企业资金链条开始越绷越紧。

　　“房地产信托的出现，打通了普通老百姓进入房地产行业、分享行业高速增长及超额利润的路径。房地产行业的高利润率，使其能承担更多的财务费用，给信托投资人以较高的回报。”一位业内人士说。

　　此外，时下风险低、收益高的投资品种实在太少，所以信托产品逐渐成了很多人的选择，房地产信托收益率颇为诱人。

　　数据显示，2005年共计发行房地产信托产品115个，平均规模1.23亿元，平均年限2年，平均预计年收益率5.19%。（/）

　　投向房地产开发领域的信托项目，大多采用信托贷款方式，按照原规划，期满时可由银行信贷资金置换，信托资金可以安全退出。但是，随着国家宏观调控政策的出台，银行信贷资金投向房地产业受到严格限制，这使得众多信托资金集合产品出现了潜在的支付风险。

　　针对目前国内房地产信托产品大多为负债产品，央行副行长吴晓灵曾指出，“这需要引起注意。因为信托是由信托人承担全部风险和收益的，所以不能把信托产品做成负债产品。”此外，她还表示，用公开发行股票或在专业化管理的前提下用公开发行受益凭证的方式设立房地产投资信托基金，才应是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式。

　　另外，投资者也要注意房地产信托融资在操作中出现的法律规避行为，如信托投资公司利用分解项目的方法将原本一个项目分解为若干项目，从而达到规避“接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份）”的限制；如信托计划虽不公开承诺保底，但是往往通过一些方式暗示提供保底保证，等等，这些风险都可能转化给投资人。（trustlaws.net）

　　房地产属于暴利行业。根据国土资源部一项调查，在房地产开发利润方面，大多数城市的房地产项目普遍在10％以上，中高档房地产平均利润率更高，一般达到30％到40％，远远高于其他行业的平均利润率水平。这为房地产信托产品的最终收益提供了保障。

　　专家指出，在购买房地产信托产品时首先要注意资金运用项目的投资情况，特别是项目在信托期限内的现金流量能否充分承担银行的还本付息额度；其次是关注质押物是否过硬和安全、担保方信用级别、专项赔偿基金是否充足等等。当然，对普通投资者而言，这显然有些难度，开发商和项目是否有一定的实力和前景、发行信托产品的公司是否有信誉度和运作经验等或许是最切实可行的简单判断方法。