房地产证券化4.2：房地产证券化中律师业务的分析

　　房地产证券化既是一项非常复杂的金融实务，也是一项非常专业的法律实务。律师必须参与其中，为房地产证券化中涉及到的法律问题提供专业法律服务，并为证券化市场的正常运行提供法律保障。可以说，律师事务所是房地产证券化中的重要中介机构。（本文已由信托法律网重新编辑）

　　一.国外房地产证券化中律师业务简介

　　在国际上，经过长期经验的积累，律师为房地产证券化市场提供法律服务的方式已经基本固定，并形成了较为完善的工作程序。一般说来，律师从事房地产证券化业务的主要内容如下：（本文已由信托法律网重新编辑）

　　1.为房地产证券化的交易流程出具法律意见书。

　　律师对委托人所提供的各种事实和材料进行审查和法律分析后，依据法律规定和行业公认的业务标准和道德规范出具法律意见书。在房地产证券化交易过程中，需要律师出具的法律意见书主要包括“真实销售意见书”、“非合并法律意见书”、“担保权益法律意见书”、“可执行性法律意见书”、“信托合同意见书”等。律师和律师事务所在出具法律意见书时，必须对委托人提供的文件内容的真实性、准确性、完整性进行检查和验证。如果出具的法律意见书虚假或者有严重误导性内容或重大遗漏，律师及所在律师事务所也应当承担相应责任。

　　2.应邀参与项目谈判，审查、修改、制作相关法律文件。

　　应房地产证券化相关当事人的要求，律师应审查、修改、制作证券化流程中相关的各种法律文件，如章程、合同等。具体来说，律师审查、修改、制作的法律文件包括：特殊目的载体（SPV）及其他专为证券化而设立机构的创立文件，如信托协议、公司章程、合伙协议等；与资产转移相关的法律文件，其中最重要的是资产转让合同和信托合同；信用增级过程中的法律文件，其中最重要的是担保合同；SPV与服务机构之间的协议；证券发行文件和证券承销协议等。

　　3.担任房地产证券化参与方的法律顾问，提供法律事务的咨询意见。

　　律师可以为参与方的证券化项目提供咨询意见，例如在项目计划之初提供法律可行性分析、风险性分析；也可以在项目实施过程中针对特定情况提供法律帮助。（提示：本文已由信托法律网重新编辑）

　　二.我国律师在房地产证券化中的业务分析。

　　（一）律师在住房抵押贷款证券化（MBS）的业务分析。

　　1.参与资产证券化的发起和计划书的制定工作。

　　在MBS过程中，必须由商业银行等金融机构作为发起人，发起人根据自身发展的需要，确定所需融资的规模，然后对现有的信贷资产进行清理、估算和考核，选定一定数量的信贷资产，从资产负债表中分离出来，形成贷款组合。在这个工作中，发起商业银行必须根据各种情况的分析，确定一个具体的资产证券化发起计划，并出具具体的《资产证券化计划书》。而且，作为负责证券发行工作的特设机构也必须制定《资产证券化计划书》。由于这个计划书涉及多方面的实务工作，既有金融实务也有法律实务，所以，必须有律师参与起草和最后的审定工作。（提示：本文已由信托法律网重新编辑）

　　《资产证券化发起计划书》主要包括以下内容：商业银行或特设机构的具体情况；发行资产抵押证券的目的、作用；拟融资资金的具体规模；拟用作发行证券的抵押贷款的具体情况包括数量、品种、期限、信用程度、优良率等；拟售出的贷款组合单价、总价、价款支付等情况；拟融资的款项用途；拟融资的期限；转让住房抵押贷款可取得的贷款发行费和服务费收入等等。

　　2.参与SPV的组建法律工作。

　　在资产证券化过程中，除了必须由商业银行作为发起人出售贷款组合外，还必须设立专门进行证券化工作的特设机构或称特殊目标公司即SPV作为资产抵押证券的发行人，没有专门的特设机构SPV，谈不上真正的资产证券化。在金融市场比较发达的国家，资本市场中通常存在专门的符合资产证券化所要求的发行人，银行可以根据这些发行人的业务水平、能力，选择最合适的发行人，在新兴的资本市场上特别是资产证券化业务尚未开展的市场上，专门的发行人还未形成或者没有基本符