房地产集合资金信托短期萎靡：单一信托突围

　　今年3月份房地产集合资金信托在发行数量上一改1、2月份的上升趋势，出现明显的滑落。

　　据即将于4月底公布的市场数据显示，3月份国内共推出18个、规模总计16.43亿元的集合资金信托产品，其中房地产信托仅有2个，规模为2.1亿元，无论规模还是占比均有大幅下降。据悉，因为规避“过渡期办法”（即《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》）出台，至少有22个信托产品抢在2月25-28日推出。

　　相比集合信托的落寞，3月28日发行的“华侨城租赁收益权直接融资项目”单一类房地产信托理财产品却一枝独秀，引起了业内关注。

　　尽管早在年初信托“过渡期办法”出台时，就有业内人士预测3月份该办法正式实施时，集合资金信托会有一个量的下降，信托公司对3月1日这个日期进行规避的反应还是让坊间感到过于剧烈。

　　“2月仅25日至28日三天，就有22个信托产品成立，各家信托公司都争取在新过渡办法前，按旧标准推出产品，这对4月份的信托产品数量造成了一定的分流作用。”李旸如是分析。“过渡期办法”把投资信托计划最低金额由原来的5万元提高到100万元，并限定单个信托自然人数为50人，这使经济不发达地区信托公司很难找到符合条件的自然人作为合格投资人。机构投资者数量则不受限。

　　中国信达资产管理公司金融风险研究中心沈洪溥博士认为：“过渡期办法加大了机构投资者的比例，产品融资能力提高了，但项目的盈利能力与信托产品设计短期内却无本质变化，这就使其市场号召力无法扩大。”

　　业内认为，除了最近一直走红的证券投资信托，忙于调整公司业务与组织结构也很大程度上牵制了房地产信托的发行。（）

　　“等信托公司陆续换完新牌照后，房地产集合资金信托的数量、规模将会实现回升。”中信信托信托业务部经理孙琳对集合资金信托的前景也保持了谨慎的乐观。

　　华侨城于3月28日发行的“华侨城租赁收益权直接融资项目”单一类房地产信托理财产品，甫一推出就引起了业内广泛关注。

　　相对于集合信托，单一信托少了“212号”文件中对委托人项目四证齐全等限制与束缚，并且不用向监管部门报批。这就为信托关系三方，尤其是房地产商提供了便利。

　　对于地产开发商来说，如果能够获得银行担保，就可以以大大低于集合类信托的成本进行融资。

　　“单一信托通过银行转换为理财产品，一是银行的自身实力较高，二是降低了投资者门槛，这就使其融资能力大大增强。并且单一信托资金的不指定用途，会给华侨城该笔融资的运用带来极大的灵活性。”李旸如是分析。

　　五合国际总经理邹毅在某次会议上分析：“像华侨城般大块拿地、分期开发、相互配合的复合地产模式值得借鉴，而华侨城以未来稳定的现金流收益进行债券化信托融资，再由此衍生出REITs等金融产品的模式也可以复制。”

　　国内开发商、信托公司包括机构投资者也都纷纷看好此种模式的发展前景。

　　但沈洪溥表示：“单一信托对房地产企业的资质要求较高，一些资质较差的企业将很难获得银行担保。”