房地产信托投资基金（REITs）的动力与阻力

　　日前，国务院召开会议研究确定了九条金融促进经济发展的政策措施，其中第五条明确指出要在国内“发展房地产信托投资基金”。这在业内引起强烈反响，它表明了此前呼声较高的中国房地产信托基金终于进入实质性操作阶段。

　　据了解，金融“国九条”第五条明确：创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道。目前，央行、证监会、住房和城乡建设部等相关部委正加紧制定房地产信托基金试点管理办法。

　　在地方层面，上海浦东新区相关人士表示，目前与监管部门合作参与设立的基础设施物业增值基金前期筹备工作已经结束，其主要打包对象是在之前拥有良好业绩的带租约的浦东部分写字楼和商铺，目前该基金正等待监管部门审批。由于此前天津滨海新区也明确表示将试点推出REITs产品。业内人士表示，国内首支房地产信托基金诞生于这两个地方的可能性很大。

　　专家指出，目前信托公司所做的房地产信托产品与真正的房地产信托基金有明显区别，比如说房地产信托基金属于公募的基金，可以在交易场所公开转让等等，这些都是目前的房地产信托产品所不具备的。而一个房地产信托基金是否成功要取决于多个因素：首先，取决于开发商或业主注入房地产信托基金的资产类型和品质；其次，包括REITs的资产、借贷比率及资本结构等的限制；再次，是否有税收激励政策，如针对房地产信托基金受益人股息免税的优惠以及与其他金融产品的收益率差异，特别是房地产信托基金基金管理费的费用成本等，都将影响到房地产信托基金的成败。

　　据了解，之前国内房地产信托基金产品迟迟未能出现，主要是监管部门担心房地产信托投资基金带来的金融风险，以及基金运作过程中双重税收的问题。由于房地产信托基金的运作核心是将收益转付给投资者，因此在

　　REITs层面，各国和地区普遍坚持税收中性原则，以避免重复征税。而在我国目前的税收政策体系下，房地产信托基金出售物业环节中因为非交易性过户而导致重复纳税，大大加重了房地产信托基金交易双方的税收负担。房地产信托基金的期限一般较长，卖出和买入物业可能不止一次，这样就会发生多次重复征税的问题。

　　上国投相关人士表示，房地产信托投资基金的推出是必要的，它可以加速房地产企业的优化重组，在一定程度上缓解房地产企业的融资难问题。但是房地产信托投资基金并不能真正解决房地产市场自身所存在的一系列问题，对目前楼市的作用是很有限的，再加上政策方面的一些限制尚未解除，不可对其期望太高，更别指望房地产信托投资基金来拯救楼市。