对信托公司与房地产投资有效结合的研究

　　screen.width-550）this.style.width=screen.width-550；\>本文仅为收藏和回顾！原载《深圳金融》2002年第5期。

　　近年来，我国房地产行业在宏观经济政策的刺激下，呈现快速发展的态势，目前已经步入一个新的上升景气周期，房地产业对国民经济的推动作用越来越来明显，已成为我国国民经济的支柱产业。但是我们也看到，由于房地产行业所具有的资金需求大、项目周期长、管理专业性强等特点，一方面，许多中小机构和部分富裕阶层手握资金，欲投资房地产业却由于该行业上述特点而无法分享其快速成长带来的巨大收益；另一方面，在对信托投资公司进行了第七次清理整顿之后，许多保留下来的信托投资公司已开拓的信托业务渠道相当狭窄，作为唯一可进行实业和资本投资的金融企业，其强大的投融资功能远未充分发挥。因此，房地产投资信托作为一种在国外市场较为成熟的信托品种进入了信托投资公司的视线。

　　房地产投资信托是信托投资公司事先制订信托投资计划，通过与投资者（委托人）签定信托合同，以信托受益凭证或股票等方式接受投资者资金委托，然后将资金直接或间接投入房地产项目，并由专业机构或专业人员实施具体管理的信托投资方式。其资金来源有两个渠道：1、发行信托受益凭证或股票，从机构投资者和个人融资；2、发行债券、商业票据或贷款，从金融机构融资。其资金运用也有两个渠道：1、直接进行房地产项目的投资，此方式需要较为雄厚的资金和周密的策划；2、将信托资金以房地产抵押贷款形式贷给专业房地产公司，间接参与房地产项目，此方式所需资金没有限制，也不需要聘请专业机构和人员。

　　房地产投资信托具有信托的一般特征，即所有权和利益分离、信托财产独立、承担有限责任等。同时，它还具有其自身的特点：（信托法律网编辑）

　　1、信托财产采取受益凭证或股票的形式，具有较强的流动性。如果有相应的资本市场与之配套，如场外交易市场，其融资能力和流动性将具有巨大潜力。

　　2、经营期限有定期和不定期，较股票灵活。

　　3、财务信息公开，透明度高，便于监督和形成压力机制。

　　4、可以获得有利的税收待遇。房地产投资信托不属于应税财产，并免除公司税项，避免了双重纳税。

　　相对于其它投融资方式，房地产信托投资具有以下几方面的优势：

　　1、房地产投资信托提供给普通投资者一条进行房地产投资的理想途径，通过其特有的运行机制，使得大量社会资金得以集中，并通过投向迅速发展的房地产行业，获得较高的投资回报，是一种较为理想的投资工具，也符合国家的经济和产业政策。

　　2、房地产投资信托的资金运用既可以采取直接投资方式，也可以采取信托贷款方式，能灵活避免投资风险，可以通过专业化、集中化的管理，进行组合投资，将资金投向不同类型房地产项目甚至不同地区，有效降低投资风险。

　　3、拥有大量资金的机构投资者和普通投资者可以通过认购房地产信托受益凭证或股票，间接进行房地产投资，扩大了我国房地产投资的资金来源渠道，而投资者只需承担有限责任，即可分享房地产行业快速发展的巨大收益。

　　当然，即使有国家产业政策的支持和庞大潜在市场的存在，房地产投资失误的例子在现实中仍然屡见不鲜，这说明房地产业是一个高风险与高收益并存的行业，不仅需要大量的资金来运作，更需要专业化的知识和缜密的策划。鉴于此，房地产投资信托虽然在投资方式上具有一定的灵活性，但其风险因素仍不容忽视，这就需要制定相关的具有可操作性的法规。目前在这方面我国仍是一片空白，因此有必要借鉴国外成熟经验。在信托业发达的西方国家，都有法律来规范房地产投资信托，其中主要对融资结构、资金运用、收入分配等方面进行了严格要求。如美国法律规定，房地产投资信托的发行须有持有人数和单个持有人份额方面的限制，以防止过于集中；筹集资金应大部分投向房地产行业或相关行业，75%以上资产由房地产投资、抵押票据、政府债券和现金组成；每年90%以上收益必须进行分配；至少75%的毛收入来自房地产销售所得、租金、抵押收入和贷款利息。以上法律经过多年运行，证明可以有效防范来自信托公司内部管理和外部房地产行业所隐藏的风险。因此，我国完全可以借鉴这些经验制定相关法律法规，从而在规范化的起点上发展起我国的房地产投资信托。（trustlaws.net编辑）

　　目前，在我国推出房地产投资信托的条件已经初步具备：一方面资本市场初具规模，容量不断增大，各类投资基金蓬勃发展，居民投资意识得到加强，为房地产投资信托的资金筹措提供了巨大的潜在来源渠道；另一方面国家为克服通货紧缩，大力支持符合市场发展的投资项目，房地产行业得到了有力的政策支持和市场支持，为房地产投资信托的资金运用创造了条件。同时，信托业经过近几年的治理整顿，留下了一批实力较强的中坚力量，它们在专业化和市场化方面都具有较为坚实的基础，完全有能力承担起开拓和发展房地产投资信托的能力。因此，可以在房地产较为发达、市场化程度较高的部分城市先进行房地产投资信托的试运行，从中不断发现问题并予改正，在建立了较为完善的运行规范之后再向全国推广，相信房地产投资信托在我国会有一个较大的发展。