房地产信托是房地产行业调控的补充融资机制
房价在牛年的冲天牛气终于让调控之手在2010年瞄向了房地产，在银行和资本市场开始缩紧房地产企业融资需求后，房地产信托融资开始被人们关注。今年以来，一些媒体陆续出现房地产企业借道信托融资的报道。房地产信托怎么了？
历史上，信托与其他融资渠道一直存在这样一个现象：其他融资渠道缩，信托就会进；其他融资渠道进，则信托融资就会缩。其中的原因在于在目前金融市场中，信托尚不能成为主流融资渠道的时候，只有在主流资金退出的地方，信托才能更容易地找到属于他们的业务。但是，一个明显的事实是，主流资金退出的地方，不是风险较大的地方，就是政策调控的领域。于是这样的现象也很容易让人们产生这样的感觉：要么信托在冒着市场风险自寻死路；要么信托在冒着政策风险与政策抗衡。特别是在高房价已经令国人怨声载道之时，信托公司在投资上对房地产领域的“进”，难免令人侧目。
在几乎所有金融机构对房地产避之惟恐不及之时，无论是什么原因，信托公司进入房地产的确有削弱宏观调控政策之嫌。在业界，关于房地产信托对宏观调控的影响也一直有着两种说法：“漏斗说”和“补充说”。“漏斗说”认为，房地产信托钻政策的空子，削弱了国家对房地产的调控力度；而“补充说”则认为，房地产信托在整个房地产行业的融资需求中所占份额非常小，不足以削弱国家对房地产行业的调控。相反，作为宏观政策的补充，房地产信托避免了宏观政策“一刀切”所付出的代价。站在不同的位置考虑，应该说“补充说”与“漏斗说”都是有道理的。实际上，房地产信托究竟是政策的“漏斗”还是“补充”，需要从对政策效果有可能产生的影响上去考察。
众所周知的是，任何的大起大落对于经济都将是巨大的伤害，房地产也是如此。如果说2009年房价的“大起”在招致民怨的同时也正在伤害着中国经济的话，那么房价的“大落”也无疑将对中国经济产生进一步巨大的伤害。从这样的角度看，政策对于房地产的调控目的在于防止它的进一步“大起”，但很显然也不想看到它的“大落”。所以，实现房价的“软着陆”应该是政策制定者们最希望看到的政策效果。那么，考察房地产信托对于房地产调控政策究竟是“漏斗”还是“补充”，则通过规模和环节上就可以作出大致的判断。
从规模上，房地产企业通过信托渠道的融资仅占银行业融资总额的2％左右。这个规模是否能够支撑房价的大规模上涨？如果可以支撑又能支撑多大幅度的上涨？支撑多长时间的上涨？通过这样的判断，至少就可以得出房地产信托会否影响到防止房价“大起”政策效果的结论。如果藉此不能得出房地产信托将推高房价的结论，那么它的存在就可以起到作为政策补充的作用，修正政策的微观执行主体在执行中因为矫枉过正所造成的负面影响。
从环节上，目前人们对于房价飞涨的原因有很多说法，其中最让人们深恶痛绝的就是房地产开发企业的“囤地”和“捂盘”。事实上，因为房地产企业一般在“四证”齐全后就可以申请银行贷款，而信托资金又无法与银行贷款竞争，因此也存在信托公司在银行资金介入前期进入房地产领域的现象，这种现象也无形中为地产商“囤地”提供了帮助。但这早已经被纳入了监管视野。这一点，从近年来颁布的几个有关房地产信托的文件就可以看到。
近年来有关房地产信托的法规主要有四个：
2008年10月28日颁发的中国银监会办公厅2008年颁发的（简称“265号文”）；2009年3月25日颁发的（简称25号文）；2009年9月3日颁发的（简称84号文）；以及2010年2月21日颁发的（简称54号文）。限制性规定主要体现在265号文和54号文中。
265号文规定：“严禁向房地产开发企业发放流动资金贷款，严禁以购买房地产开发企业资产附回购承诺等方式变相发放流动资金贷款”。例如购买房地产开发企业的应收资产并附回购约定。同时265号文重申了2008年7月颁发的214号文中禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款贷款的要求。54号文规定：信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。但固有资金不受限制。实际上，这些政策已经从方向上对房地产信托进行了纠正和引导。
有监管层人士表示，在风险控制上，对于房地产信托产品的风险控制，信托公司可以参照银监会对于银行业金融机构房地产开发贷款的监管要求。首先是对开发企业实行名单式管理，对土地闲置一年以上的，银行不得新发贷款；对闲置两年以上或有炒地行为的，已经发放的贷款调低其分类，增加保全措施；此外是要提高抵押品的标准，要求在建工程作为抵押，不轻易用土地作为抵押发放开发贷款。同时应加强对开发商自有资金的审查，把握好贷款成数的控制，贷款总额不能超过在建工程的五成，对于已经有土地抵押的要根据风险状况下调相应成数；对住房销售回笼资金进行封闭管理，根据销售进度按比例归还贷款；对到期不能归还的贷款，一律不能展期。国资委要求78家非房地产核心主业的央企退出房地产领域，如果信托公司有项目涉及，应配合国资委停止对这些项目的授信。这些监管要求的提出，一方面对于房地产信托的资金流向，作出了符合政策要求的引导；另一方面，也帮助信托公司规避了这一领域的风险。
不可否认的是，房地产企业通过信托渠道融资的控制来源于政策的约束，而并非信托公司自身的动因。要保持一个相对合理的节奏和规模，需要的不仅是政策的约束，还在于对房地产信托的引导。但要准确引导房地产信托资金流向政策需要的方向，还需要税收、信托产品登记制度等配套政策的完善。要把握好房地产信托的规模和节奏，让房地产信托成为政策的“补充”而不是“漏斗”，则需要对房地产信托的方向、规模和节奏进行相应的引导和控制。为此，如何完善法律环境，引导房地产信托进入政策要求的领域，应该成为一个最需要关注的问题。【AD】专业房地产信托培训预约报名：（010）64336037；64363798；邮箱trustlaws@sina.com