从贷款类信托到股权投资信托：上市房地产企业突破融资限制

　　在4月20日年报披露之前，江苏新城房产股份有限公司（新城B股，900950。SH）开始了与信托的第四次亲密接触。

　　4月12日，新城B股董事会审议通过了议案，与子公司常州新城房产开发有限公司（下称“常州新城”）和江苏省国际信托投资有限责任公司（下称“江苏国投”）协商成立了“南京新城创置房地产有限公司股权投资集合资金信托计划”，由江苏国投发行信托计划，募集不超过2亿元人民币对南京新城进行增资。

　　自2000年B股市场基本停止再融资功能后，与A股地产公司频繁定向增发相比，仅仅依靠自身积累的新城B股选择信托其实是个无奈之举。

　　“这已经是我们第二次与新城B股合作。”江苏国投信托三部经理方迈向记者介绍。作为上一个信托计划的项目经理，这一次的信托计划依旧由她负责。

　　自2006年6月以来，新城B股先后与中泰信托和江苏国投合作发行了三次信托计划，中间的一个变化是，由第三次和中泰信托合作的昆山新城项目信托计划开始，信托模式就开始由贷款融资类房地产信托转变为股权投资类信托。

　　这次的信托计划仍然沿用上一次的模式。根据安排，江苏国投首先发行信托计划，向委托人募集资金不超过人民币2亿元，随后以募集资金对南京新城创置进行增资，取得南京新城创置67％的股权。（信托法律网-提示）在信托计划成立的同时双方约定，在信托期满后，由新城B股及常州新城房产按信托计划实际募集资金的增资额和年6.9％的股权溢价转让预付款受让江苏国投持有的全部南京新城67％的股权，另每年按实际募集信托资金总额的3.7％付给江苏省国投信托手续费。

　　对于如此变化，方迈认为，股权类信托已经在逐渐成为房地产信托产品的主流。比起贷款类信托，股权类信托在实现融资功能的同时不仅没有增加公司的负债率，反而使公司的注册资本变大，使之达到银行融资35％自有资本金的条件，同时公司也不会失去对项目的控制权。”

　　“资金的募集现在已经开始，金额达到1.5亿元以后信托计划将会成立。”方迈告诉记者，“信托计划成立的时间目前还说不准，但是应该会很快。我们也会派董事进入南京新城创置的董事会。”

　　两年内4次采用信托的方式对子公司进行融资安排，新城B股为何对信托融资如此钟情？

　　新城B股董事会秘书唐云龙并不赞同“钟情”一说，但他还是对记者坦承，新城B股的子公司的所有项目资金来源除了销售回款、银行贷款以外，就只剩下信托融资这一渠道了。

　　目前该公司在南京、上海、苏州、常州四个地区同时开发十几个项目，资金链都是靠销售回款和银行授信来支撑，同时，近来公司在这些城市的土地市场上也异常活跃。最近两年新城B股发布的公告多数与拿地和获得银行贷款有关。就在4月17日，新城B股最大的子公司常州新城又以3900万元竞得一块30100平方米的地块，同时还和招商银行常州分行签署了一项6000万元的贷款合同。

　　这么大的摊子难免有兼顾不到的地方，这次信托计划增资的子公司就曾出现过小小插曲。（）

　　2003年8月12日，南京新城创置耗资1.48亿元取得了在南京的第二个项目玄武门地块，但是项目到了2005年1月份却被南京市国土资源局以城市规划有变的理由收回。尽管获得了1.8亿元的一次性补偿，考虑到项目的增值以及前期成本，南京新城创置依然得不偿失。新城B股2005年半年报显示，公司因为该土地被收回在南京地区的主营业务收入比上年同期下降了97.14％，而与之对比公司在常州及上海的主营业务分别大增122.14％和84.78％。

　　当时就有业内人士指出，主要还是因为南京公司的第一个项目新城逸境正在交付使用中，但资金尚未回笼。

　　同年6月3日，南京新城创置又以2.77亿元拍下仙林大道南侧地块作为进入南京以后的第二个项目。据南京新城创置工作人员介绍，目前该项目已经开发了70％，第二期的工程正在进行中。这次信托计划募集的资金应该会用来对二期的工程进行支持。

　　同时拥有纯B股房地产公司和江苏省房地产业综合实力50强企业第一名的双重身份，新城B股的融资渠道稍显尴尬。

　　尽管投资者在等待4月20日漂亮年报的出炉，关于新城B股增发扩股的呼声也很高，但是证监会对于B股公司的再融资大门却不知何时才能开启。