我国REITs发展道路应结合国情：创新地设计产品方案、交易结构、投资范围和税收政策等

　　国务院金融“国九条”提出了“创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道”。这是官方首次明确提出了要利用房地产信托投资基金（下称REITs）创新融资方式。我们认为，在国家千万百计以投资拉动经济增长的背景下，2009年中国资本市场出现REITs产品的可能性极大。据悉，中国人民银行、中国证监会等部门正在组织力量强化这方面的工作力度。

　　房地产投资信托是通过制定信托投资计划，中介机构（包括信托公司、证券公司等）与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过对外发行股份或受益凭证等方式吸收公众资金，委托专业机构管理，投资于房地产权益资产和房地产抵押贷款（包括抵押支持证券）等债权资产，风险收益由股东或受益人按比例承担和分享的一种资金信托投资方式，最先诞生于美国，从1960年正式创立后几经演变，这其中经济环境的变化和随之产生的法律制度安排变化是最主要的因素，具有最为明显的示范效应。

　　我国REITs发展道路可结合国情在产品方案、交易结构、投资范围和税收政策等方面进行适当的创新，推动REITs市场健康快速成长。

　　实施必要的税收优惠政策。税收优惠是美国等成熟REITs市场发展的主要驱动力。REITs行业根据税法和市场状况，在结构、经营策略等方面做出相应调整。REITs在运作过程中面临的税收包括REITs和投资者两个层面。其中对REITs征税主要体现在REITs所得税环节和交易环节。在国外，对REITs采取税收中性原则避免重复纳税，同时还提供专门税收优惠政策。

　　促进机构投资者的广泛参与。虽然各国初始设立REITs的目的之一是为小型投资者投资房地产提供方便，但机构投资者的广泛参与对一个国家REITs市场的快速健康发展至关重要。大量证据表明，在REITs市场中，随着机构投资者参与程度的提高，REITs的经营业绩不断提升。在我国发展REITs的过程中，基于REITs产品本身的派息稳定、风险较低的特征，建议引入社保基金等机构投资者参与投资。

　　REITs需要不断改革创新。REITs自身的不断改革和创新推动着REITs市场的发展。以美国为例，其REITs在组织结构上经历了从伞形结构到“纸夹”模式的不断探索，达到既能平衡基金管理公司和投资者的利益，又能较好地规避税收立法的限制的作用。

　　建立健全REITs监管体系。次贷危机中我们可以清楚的看到监管体系的重要性。建立健全的REITs监管体系是控制REITs产品风险和促进其健康持续发展的有力保证。首先，我国可以在现有的证券投资基金以及相关法律制度的基础上，结合美国和亚洲国家、地区的经验，尽快制订专门的《REITs管理条例》，对REITs的建立和发展进行规范管理。其次，加强对REITs基金管理公司和托管人的监督和管理。严格控制市场准入门槛，重点监管其治理结构和内控制度，并对具体市场行为进行规范以防止违法违规行为所导致的风险和损失。同时保证REITs从业人员的素质和水平，加强对从业人员的资格管理。最后，建立严格的信息披露制度。REITs的信息披露不但应涉及合规性披露，同时也要关注技术性披露和风险性披露，同时注意信息披露的可操作性，在信息披露方面实现市场与产品的有机结合。通过严格的信息披露制度，投资者可以获得更多与REITs有关的信息。同时，对于防范REITs可能出现的各种形式的内幕交易、关联交易、利益冲突等违法违规行为，严格的信息披露都将起到很好的预防作用。