房地产信托投资：房地产融资的第三条路

　　在众多投资工具中，房地产投资利润丰厚、保值性好，一直是资金投向的热点领域。自上世纪90年代中期以来，我国房地产业发展进入了又一个景气周期，在国家住房制度改革和金融政策的刺激下，每年新开工的房屋建设面积和房地产开发投资额节节上升。同时房地产的发展也暴露出了一些发人深省的问题。据统计，1998年商业银行房地产开发贷款余额为2680亿元，2002年已经达到了6616亿元，年均增长达到25.3%；到2003年4月，房地产贷款余额达到了18357亿元，占商业银行各项贷款余额的17.6%。房地产贷款快速增长已近极限，同时也出现房地产业“是否过热”的质疑声。目前全国房地产负债率为76%，而国外只有20%-30%。因此人民银行要求严格规范房地产贷款，不仅是对房地产开发贷款，而且对个人住房贷款都开始缩紧银根，我国房地产业比较单一的投融资体制面临着严峻的考验。

　　与此同时，人民银行在2003年5月发布的2003年第一季度货币政策执行报告中指出我国居民储蓄存款从2001年年初以来持续保持18%左右的增长速度，到2003年一季度末，金融机构本外币储蓄存款余额已达10.2万亿元，同比增长19.1%。执行报告专门指出我国居民收入稳步增加是储蓄快速增长的基本原因，个人投资渠道狭窄是重要原因。在这种背景下，建立健全多渠道的房地产投融资体系引起了包括开发商、购房者、银行等多方的关注。

　　房地产信托投资，尤其是以外资为支撑点的基金、房地产企业债券等资金，可望成为房地产融资在银行信贷，开发商自有资金之外的“第三条道路”。

　　房地产信托投资的优势及其功效

　　房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trust，REITs）是由房地产投资信托基金公司负责对外发行受益凭证（股票、商业票据或债券），向投资大众募集资金，之后将资金委托一家房地产开发公司负责投资标的开发、管理及未来的出售，所获利润在扣除一般房地产管理费用和买卖佣金后，由受益凭证持有人分享。其发行的受益凭证可通过证券公司公开上市流通，比房地产有限合伙方式更具有流动性，且投资者享有不必缴纳公司税项、享受有限责任、集中管理、自由进出转让等优惠条件，在这一利益的吸引下，房地产开发能筹集到更多的资金。通过房地产信托，地产开发商可以从信托投资公司获得信托贷款。相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资方式可以降低地产公司整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于地产公司持续发展，在不提高公司资产负债率的情况下可以优化公司结构。（提示：本文已由信托法律网重新编辑）

　　1、引入房地产投资信托基金有利于完善中国房地产金融架构。

　　与成熟的房地产金融市场相比，中国房地产金融存在着极大的不完备性。就房地产金融一级市场而言，我们只有银行体系支撑着整个房地产行业的金融需求，而资本市场和直接信用的相对落后，几乎无法为房地产行业发展提供必要的金融支持，仅有几家房地产上市公司可以获得非常有限的市场金融支持。另外，房地产二级市场只能说尚在酝酿之中，房贷证券化似乎还需一段时间方能走到前台，发挥市场信用的作用。因此，中国房地产金融的一级市场是残缺的，是缺乏市场信用的一级市场；而二级市场尚不存在，中国房地产金融是不完备的。

　　作为具有金融机构特征的房地产信托投资基金，发挥着市场信用的作用，是对银行信用的补充；房地产信托投资基金在国外既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进房地产金融二级市场的重要手段。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。因此，推出房地产投资信托基金，将大大地提高房地产金融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。

　　2、引入房地产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。

　　金融体系的核心作用是将融资需求和投资需求进行有效匹配，最大限度地将金融资源从过剩方向需求方融通。目前，中国金融资源的融通循环一定程度上是不畅的，出现了金融资源的错配，或者说金融资源的融通循环中出现了梗阻。一方面，存在着较大的金融资源需求无法满足，另一方面却存在着资源的闲置，无法找到合适的地方进行投资。

　　中国房地产金融过分依赖于银行，这种单一融通体制使得房地产金融缺乏灵活的自我调节机制，银行体系的任何调控对房地产金融市场，乃至房地产市场都一定程度上带来的是硬冲击，以至经常出现所谓的“一松就乱，一收就死”的局面。

　　房地产投资信托基金的引入，将一定程度疏通资金循环的梗阻。第一，避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击，减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度；第二，房地产投资信托基金的引入，将为那些有意分享房地产行业增长的投资者提供投资机会，有助于缓解中国金融体系的错配矛盾。（提示：本文已由重新编辑）

　　发展趋势展望

　　目前，信托产品已经在房地产业的开发中显示出了强劲的发展势头，2003年10月重庆国际信托投资公司推出一项房地产信托产品——北京世纪星城住宅项目股权投资计划，推出后供不应求。世纪星城股权投资信托计划的热销呈现出股权质押型信托收益率高，安全性强，流通性好三大特点。世纪星城信托的年预期收益率为不低于6%，比一般信托高出近2%，比年利率1.98%的银行存款，以及比利率低于3%的国债，其收益率优势是显而易见的，投资者可以得到满意的回报。

　　我国房地产企业传统的融资方式为自有资金加银行贷款的融资方式，最近出现了自有资金加信托计划以及股权融资加银行贷款的融资方式，此外，还有自有资金加房地产投资基金的融资方式。这几中方式中传统方式总的融资成本不高于6%，融资成本低，但是现在银行紧缩银根，第二种方式就提高了融资的门槛，其融资成本约8%-15%，比银行贷款融资成本高，但抵押担保方式灵活。而第三种股权融资加银行贷款的融资成本在15%-20%，成本更高，而且股权上的管理比较困难，成功率并不高；第四种方式目前根本没有可操作性。总结上诉，以自由资金加信托计划为最可行方案。

　　到2003年下半年以来，房地产企业更在探索另一些更新的融资模式创新，特别值得关注的是两个房地产企业创新的融资方式：一个是开发商贴息委托贷款融资方式；第二种是利用信托加房地产销售期权的方式进行融资，也是当前很好的融资创新模式。从趋势来看，房地产业的融资模式是再不段创新当中，其管理层的管理水平和管理能力是最核心的。（本文已由信托法律网重新编辑）