充分发挥信托方式在房地产企业融资中的积极作用
从央行出台“121”号文件以来，中央及人民银行等监管部门又陆续颁布、实施了相应的政策和措施，限制和停止向房地产、水泥、钢铁、电解铝等行业的投资，贷款。各商业银行总行也都上收对一些行业的贷款审批权。这些政策和措施的出台对房地产企业的打击可以说是最大的。房地产企业的开发项目的资金来源大致来源于三块：自有资金，贷款，销售款。自有资金中30%--40%来自银行的流动贷款，还有一部分建筑商垫款，销售房款中大部份是客户的消费信贷。这样对于自身实力不太强大的企业来说，资金面吃紧不啻于釜底抽薪。对于制度规范、健全、业绩不错的部份房地产企业不妨可以采用信托的方式来融资，缓解当下的不利局面。
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信托，简单地讲，是投资者基于对于信托公司的信任将其财产权委托给信托公司由其运作，信托期限满后收回本金和运作收益的一种理财形为。是现实生活中储蓄向投资的有效转换途径之一。作为与证券，保险，银行并列四大金融支柱的信托业曾经在我们的经济生活中发挥过积极作用。信托投资公司的经营范围可以横跨资本市场，货币市场，产业市场；运作方式涉及企业重组，贷款，代理，项目融资，担保等。美国著名的信托专家斯考特说过“信托的运用范围可以与人类的想象力媲美”。在我国，由于历史原因及自身发展过程中的一些问题，信托近几年来走出人们的视线。但自《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理办法》的陆续颁布实施以来，从2002年下半年开始信托业又重新焕发生机，仅2003年全国41家信托投资公司发行近200个信托品种，融资160多亿元人民币，其中房地产信托累计24家60个品种规模达60亿左右。占到近40%，2004年第一季度该项品种也达到近30个筹资33亿元之多，这不仅要归于央行的“121”号文件的资金效力，同时也说明信托方式不失为房地产企业融集资金的一种较好的渠道。
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从已推出的房地产信托的运作方式看，这种信托品种主要是通过三种方式参与到房地产企业中的。
1、信托贷款。信托投资公司通过设计推出信托品种募集到资金后贷给房地产企业。这种形式和商业银行贷款基本上相同。2003年66个房地产信托品种中贷款类为49个，共占用资金44亿元。主要有三种具体方式：
（1）债权信托。由于上调存款准备金，部分商业银行为了缓解头寸的紧张，将房贷资产出售给信托公司，也可称为是一种准资产证券化形式。信托以购买信贷资产的途径间接参与房地产企业；
（2）前期贷款。因为商业银行对房地产企业贷款必须在“五证”办全后才可进行，而对于自有资金不足、进度达不到银行贷款条件的项目，便可通过信托贷款形式取得资金用于征地、拆迁等前期投入，在此期间再办理各项审批手续，当审批通过后再向银行申请贷款；
（3）主要贷款。也就是信托贷款直接参与房地产企业开发项目的全部过程。
与商业银行贷款相比，信托贷款有以下几个特点：期限较短；对资金及收益安全性要求较高；利率相对较低；单纯依靠信托资金，开发规模会受到一定限制（信托合同不超过200份，筹集5000万每份不低于25万）；适用于滚动式开发形式等。
2、股权信托。信托投资公司通过募集资金对房地产开发商阶段性持股使大型开发项目得以顺利进行。
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“121”号文件中规定：申请贷款的房地产企业自有资金不能低于项目总金额的30%。这对于资金规模上亿元的开发项目而言，注册资本金最低在3000万元以上，并且企业的全部资金不可能只投入在一个在建项目上。去年重庆国投推出的“世纪星城股权信托计划”是个典型例子。“世纪星城”预计总金额达8.9亿元，前期投入已完成2.8亿元，已取得土地和建设用地许可证，开发商北京顺华的注册资本为1.5亿元，不能满足30%的下限（1.5/8.99<30%），重庆国投发行股权信托计划募集2亿元对北京顺华增资，使其注册资本达3.5亿元，这样便可顺利申请银行贷款，而且2亿元的使用效益远在银行贷款之上，也没有改变企业的资产负债结构。作为新的一种信托品种2003年房地产运用股权信托募集的资金近10亿。这种形式的信企合作方式有几个明显特征：
（1）对于这种阶段性持有的股份在信托期限结束后的处置，现有两种方式：一是开发商或公司其它股东回购；二到期拍卖。信托的目的不是去长期控制某家房地产开发商，而是通过这种方式去运作投资委托的资金以达到预期的理财效果，为委托人（投资者）谋取较好的投资收益，本身也从中获取一定的信托报酬。
（2）股权信托在这份合同中具有拥有表决权的优先股的性质，作为股东每年的回报率在合同中是固定的，不参与利润分成。在信托期限内占到开发商股份的控股或者相对控股地位，能够参与企业的重大资金投向的决策，以及新的募集资金计划等。这对于房地产企业的规范化程度要求也较高，但这是任何一家企业正常发展中的起码要求，也是为了保证信托品种的安全性，收益性。
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3、受益权信托。信托公司以受托的信托财产衍生的权益优先享有权对投资者发行受益权凭证，募集到资金后再让渡给房地产企业，是财产信托的一种。中煤信托（中诚信托的前身）去年推出的“荣丰2008财产信托”就是一个很好的受益权信托的典范。荣丰公司将其开发的市场售价3.27亿元人民币的部分房产委托给中煤信托，设置财产信托，荣丰公司享有该财产的全部受益权，中煤信托向投资者发行受益权证，将部分受益权出售给投资者，投资者优先于荣丰公司享有这部份权益。一举为荣丰公司融集资金近1.8亿元。按成本价2200元/米计算，可开发近8万平米相当于6层6单元的板式楼10栋左右，一个完整的花园式小区，售完可使开发商获取近6000万元的利润（扣除融资成本约4%）这种融资方式最大特点是几乎不用额外的担保，而且是资产证券化的有益尝试。它是以企业资产的未来预期现金流入作为信用基础去化解让渡资金使用权中的风险，使资产的有形价值向无形价值延伸、扩展，这样不仅使得信托的风险隔离功能发挥的淋漓尽致，而且作为财产信托可以适当规避资金信托合同不超过200份的限制，为企业筹得更多成本较低的资金。信托财产不属于信托投资公司的固有财产，当受托人破产清算时，信托财产不属于破产财产不参与对债权人的分配。对于委托人而言，当委托人破产清算时，信托财产也不得被清算（除非受益人为唯一的，在这种合同里受益人不是唯一的）。中煤信托推出后得到管理层的默许。从这种角度考虑发行受益权信托向房地产企业融资不失为时下首推的一种方式。
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从根本上讲，无论企业采用哪种融资方式，都是为了获取便利资金推动企业项目的顺利完成。作为受托方的目的是为投资者谋取最大的投资收益。只有两者的适当、合理的结合，才可以使房地产信托做好做多，融资方的房地产企业也能做大做强，从而使上万亿的居民储蓄有效地向投资转化，为金融市场增加更多的可购买产品，较好满足广大普通投资的投资需求，达到“三赢”的局面。