零售企业与物流企业设施选址的差异化

　　零售企业与物流企业设施选址的差异化

　　选址问题对于零售企业和物流企业都是相当重要的，不过，两者之间还是存在一些显著的差异的。

　　随着中国加入世贸组织与世界经济接轨，中国市场在世界市场上的地位越发凸现出来，这些活跃在世界上的零售巨头也争相进入中国市场，来分得这块奶酪。家乐福、伊藤洋华堂、欧尚、易初莲花、沃尔玛等零售业巨头在北京迅速“抢占山头”，而他们所到之处，商业活跃，人流如潮，形成了自己独特的“商圈”。有眼光的投资者纷纷跟随这些世界零售巨头的脚步进行投资。投资者跟着这样的好品牌走，无疑将降低投资风险，当然前提是投资者和零售巨头所经营的项目要互补。

　　据了解，人们大多看中的是零售巨头经过系统而科学研究之后的独具战略眼光的选址！世界零售巨头们一般都经过了很多年的成熟发展，他们在选址上都形成了一套十分科学的选址方案，对建筑设施、周边环境、道路交通、人口密度、人口结构、购买力等都做出了定量分析。而对于个人投资者来说，一般都是凭感觉来投资，由于没有科学的选址经验，成功的几率是很低的。

　　专家认为，零售巨头们为了保持自己的的经营业绩，它不可能在自己店址的选择上有任何失误，更不可能拿自己一点一滴积累起来的品牌当儿戏。他们在长时间积累起来的一些经验，也就是他们成功的关键所在。

　　沃尔玛公司是国际著名的大型零售企业。低价策略是沃尔玛一贯的经营方针，在商品采购环节上是“从供货者那里为顾客争取利益”，态度坚决地对供应商坚持低价策略，现在沃尔玛的巨大销售额使其确定了供应链中的领袖地位，它90%的产品直接从厂家进货，并且实现了全球性采购，从而使进货费用得以大幅降低。自1996年进入我国零售市场后，到2003年底，沃尔玛在我国共开设了33家分店。

　　沃尔玛选址要求：

　　一、对商圈的要求

　　1、在项目1.5公里范围内人口达到10万以上为佳，2公里范围内常住人口可达到12--15万人

　　2、须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔为佳

　　3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平

　　4、项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场

　　5、核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳

　　二、对物业的要求

　　1、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米，临街面不低于70米

　　2、层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米净高在4。5米以上（空调排风口至地板的距离）

　　3、楼板承重在800KG/平方米以上，对期楼的要求在1000KG/平方米以上

　　4、柱距间要求9米以上，原则上不能低于8米

　　下面我们再来看一下我们国内的著名家电零售企业国美是如何选址开店的。

　　在多年的经营过程中，国美已经形成了一套严格的选址标准：

　　1.面积：原则上营业面积应大于1000平方米，其中附属周转库房面积应大于200平方米；

　　2.楼层：原则上只选择首层，可以考虑首层带二层；

　　3.交通：具备不少于20个停车位，公共交通便利的商业区域为最佳；

　　4.期限：租赁期限应在五年以上，十年以下。

　　国美经过长期的研究，甚至形成了一个精确的选址公式：Z=f（a.b.c.d.e）=a·b·c/d·e。其中，

　　a是常住人口数量，新网点周边常住人口需要在20～30万之间，因为这是支撑一家门店良性经营的最理想的数字；

　　b是人均居住面积，人均居住面积越大，家电消费的需要量越大；

　　c是人均可支配收入，为了保证周边居民有强劲的购买力，国美选址要求网点周边居民的人均可支配收入要高于北京市人均可支配收入；

　　d是交通便利指数；

　　e是物业形象知名度指数，这两项指数可充分保证网点的便利性与所在区域的知名度，确保网点吸引的客流量，从而确保日常经营。

　　以上是世界以及我国著名零售企业的选址策略和标准，下面我们来看一下物流企业又是如何来选址的。

　　在物流系统中，物流设施地址的选择是物流系统优化的一个具有战略意义的问题。物流设施是整个物流网络系统的关键节点，是连接上游和下游的重要环节，起着承上启下的作用，并且这些大型设施的建设与运营需要耗费大量的资源。因此，这些设施的选址十分重要，科学、合理的设施选址可以有效地节约资源、降低物流成本，优化物流网络结构和空间布局，提高物流经济效益和社会效益，确保提供优质服务，是实现集约化经营、建立资源节约型物流至关重要的一步。

　　以下是某国际物流中心选址的具体策略和相关要求：

　　一.物流中心选址的原则

　　物流中心的选址过程应同时遵守适应性原则、协调性原则、经济性原则和战略性原则。

　　二.物流中心选址的影响因素分析：

　　1.自然环境因素

　　（1）气象条件

　　物流中心选址过程中，主要考虑的气象条件有温度、风力、降水量、无霜期、冻土深度、年平均蒸发量等指标。如选址时要避开风口，因为在风口建设会加速露天堆放的商品老化。

　　（2）地质条件

　　物流中心是大量商品的集结地。某些容重很大的建筑材料堆码起来会对地面造成很大压力。如果物流中心地面以下存在着淤泥层、流砂层、松土层等不良地质条件，会在受压地段造成沉陷、翻浆等严重后果，为此，土壤承载力要高。

　　（3）水文条件

　　物流中心选址需远离容易泛滥的河川流域与上溢的地下水区域。要认真考察近年的水文资料，地下水位不能过高，洪泛区、内涝区、故河道、干河滩等区域绝对禁止。

　　（4）地形条件

　　物流中心应地势高亢、地形平坦，且应具有适当的面积与外形。若选在完全平坦的地形上是最理想的；其次选择稍有坡度或起伏的地方；对于山区陡坡地区则应该完全避开；在外形上可选长方形，不宜选择狭长或不规则形状。

　　2.经营环境因素

　　（1）经营环境

　　物流中心所在地区的优惠物流产业政策对物流企业的经济效益将产生重要影响；数量充足和素质较高的劳动力条件也是物流中心选址考虑的因素之一。

　　（2）商品特性

　　经营不同类型商品的物流中心最好能分别布局在不同地域。如生产型物流中心的选址应与产业结构、产品结构、工业布局紧密结合进行考虑。

　　（3）物流费用

　　物流费用是物流中心选址的重要考虑因素之一。大多数物流中心选择接近物流服务需求地，例如接近大型工业、商业区，以便缩短运距，降低运费等物流费用。

　　（4）服务水平

　　服务水平是物流中心选址的考虑因素。由于现代物流过程中能否实现准时运送是服务水平高低的重要指标，因此，在物流中心选址时，应保证客户可在任何时候向物流中心提出物流需求，都能获得快速满意的服务。

　　3.基础设施状况

　　（1）交通条件

　　物流中心必须具备方便的交通运输条件。最好靠近交通枢纽进行布局，如紧临港口、交通主干道枢纽、铁路编组站或机场，有两种以上运输方式相连接。

　　（2）公共设施状况

　　物流中心的所在地，要求城市的道路、通讯等公共设施齐备，有充足的供电、水、热、燃气的能力，且场区周围要有污水、固体废物处理能力。

　　综合以上的比较，我们会发现零售企业的选址和物流企业的选址策略和要求是存在很明显的差异的。造成这种差异的原因是多方面的：首先，这两种企业的服务方式是不同的。零售企业要直接面对消费者，所以它的选址一定要考虑到消费者的意愿，所以零售企业一般是将店面选在市中心等商业区或社区周围，因为这样就方便了消费者购买，更贴近了消费者。而物流企业则不一样，由于其从事的是流通方面的作业，所以它并不是直接与顾客面对面的接触，而是服务行为发生后顾客才可以体验到服务的价值，因此，物流企业不会在市中心选址。另外，这两种企业对服务价格的制定也存在差异。零售企业是通过与产品生产企业的交流以获得低价和产生规模效应来让利于消费者。而物流企业则是通过节约自身在物流过程中发生的费用和选择最佳的物流方案来为顾客节约费用。最重要的是，这两种企业在赢利模式上存在着显著的差异。零售企业虽然喜欢在繁华地段开店，但是由于繁华地段强大的人流量保证了它的销售额，它可以用巨大的销售额来弥补高昂的地价所带来的高成本。而物流企业则不同，它没有零售企业那么大量，频繁的销售，所以，物流企业宁愿将地址选在交通便利的郊区，这样就可以省下一笔不菲的租赁费用，然后同样可以起到节约成本的目的。

　　综上所述，零售业和物流业对选址的要求是不尽相同的。当然，上面所述的选址模式并不是万能的，针对不同的企业应采取不同的选址策略，我们千万不能生搬硬套。