广州市城市房屋拆迁估价工作指引（试行）

　　关于印发《广州市城市房屋拆迁估价工作指引》（试行）的通知

　　穗房估协字〔2004〕1号

　　各房地产评估机构：

　　《广州市城市房屋拆迁估价工作指引》（试行）经协会二届三次常务理事会扩大会议讨论通过，现印发试行。执行中遇到的问题，请及时向协会秘书处反映。

　　广州市房地产评估专业人员协会

　　二OO四年九月十四日

　　广州市城市房屋拆迁估价工作指引

　　（试行）

　　为了引导广州市城市房屋拆迁估价工作，根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）、《城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房[2003]234号）、《广州市城市房屋拆迁管理办法》制订广州市城市房屋拆迁估价工作指引。

　　一、估价范围

　　估价范围包括本市规划区范围内国有土地上房屋拆迁涉及的房地产估价，包括被拆迁房地产估价和补偿安置房地产估价。

　　二、估价资格

　　房屋拆迁估价应由广州市房地产行政主管部门定期公布的具有房屋拆迁估价资格的房地产估价机构进行估价，未取得房屋拆迁估价资格的房地产估价机构出具的估价报告，不能作为拆迁补偿安置的依据。

　　三、估价委托

　　具有房屋拆迁估价资格的房地产估价机构可以接受拆迁人、被拆迁人的单方委托，也可接受拆迁人与被拆迁人的共同委托，还可以通过房地产行政主管部门组织的摇珠随机抽取方式接受估价委托。

　　房屋拆迁估价委托，应提供以下资料：

　　（一）由拆迁人委托或共同（包括摇珠方式）委托的

　　1、估价委托书；

　　2、拆迁人法人资格证明、授权委托书及委托代理人身份证明；

　　3、被拆迁人身份证明或被拆迁人授权委托书及受委托代理人身份证明；

　　4、城市房屋拆迁许可证；

　　5、被拆迁房屋或补偿安置用房的权属证明材料（房地产证、房屋所有权证、国有土地使用权证、房地产权属证明书、房地产产权情况表等）；

　　6、广州市国土资源和房屋管理局产权地籍处批复的《直管房拆迁补偿意见书》和测绘图（属直管房的）；

　　7、广州市城市房屋拆迁管理办公室批复的《关于异地永迁补偿安置定点的意见》（属补偿安置房的）；

　　8、房地产估价报告（拆迁当事人对分别委托估价的结果有异议的，申请以摇珠方式确定估价机构重新估价的）；

　　9、经广州市房地产交易所鉴证的商品房买卖合同（属补偿安置房，暂时未确权的）；

　　10、其他涉及估价的有关资料。

　　（二）由被拆迁人委托的

　　1、估价委托书；

　　2、被拆迁人身份证明或被拆迁人授权委托书及受委托代理人身份证明；

　　3、被拆迁房屋的权属证明材料（房地产证、房屋所有权证、国有土地使用权证、房地产权属证明书、房地产产权情况表等）；

　　4、其他涉及估价的有关资料。

　　四、拆迁估价事前备案与查询

　　凡估价机构接受拆迁委托估价、与委托人签订拆迁估价合同后，应填写房屋拆迁估价事前备案表（见附表1），并立即向广州市房地产评估专业人员协会进行备案。备案可采用传真或网上方式，鉴于目前网络尚未开通的情况下，主要采取传真方式。

　　估价机构在估价事前备案的同时，应向广州市房地产评估专业人员协会查询是否已有其他估价机构对待估标的物进行了估价，如发现已有其他估价机构对待估标的物进行了估价，应主动与前估价机构进行沟通，了解委托估价的价值内涵是否一致，现场勘查实体有无变化，了解其采用的评估方法及评估结果，前估价机构有义务与后来参与估价的机构协调沟通。

　　五、估价对象实地查勘

　　拆迁估价结果直接关系到拆迁当事人的合法权益，为保证拆迁估价的公正性，必须进行详细的实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的摄影资料，摄影资料具体要求为：建筑物外观照片1-2张，照片应反映建筑物外立面的装饰、总层数及高度；房间大厅、卫生间、厨房照片各1张，房间视具体情况具体处理，如各房间布局、装饰基本一致，选择拍摄一个代表性房间，如果不一致，对各个房间进行拍摄。认真填写拆迁房屋实地查勘表（见附表2、附表3）。

　　房屋实地查勘表应由实地查勘的估价人员、拆迁人或受委托代理人、被拆迁人或受委托代理人（被拆迁人自行委托估价的，拆迁人无需签字）签字认可。被拆迁人不同意在实地查勘表上签字的，估价机构应在估价报告中予以说明；因被拆迁人原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘的，拆迁人可申请室外评估，且由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中予以说明。

　　六、估价依据

　　估价机构应严格按照以下估价规范进行房屋拆迁估价。

　　1、《城市房屋拆迁管理条例》；

　　2、《城市房屋拆迁估价指导意见》；

　　3、《广州市城市房屋拆迁管理办法》；

　　4、《房地产估价规范》；

　　5、《城镇土地估价规范》；

　　6、《广州市房屋拆迁评估管理暂行规则》；

　　7、《广州市城市房屋拆迁评估技术规范》（试行）。

　　七、估价事后备案

　　估价机构完成房屋拆迁估价后，应按穗国房估字[2004]10号《关于广州市城市房屋拆迁评估机构估价报告备案有关事项的通知》要求，填写拆迁估价备案表（见附表4），按季度向广州市房地产估价管理所进行备案。

　　八、估价收费

　　房屋拆迁估价与其他目的的估价相比而言，要花费大量的时间、人力和物力，为保证拆迁估价的质量，各估价机构进行房屋拆迁估价时，应按规定的估价收费标准收取估价费用，不得折价或压价，广州市房地产评估专业人员协会将定期进行检查并接受投诉。

　　九、估价资料存档

　　估价机构完成每项房屋拆迁估价后，应将下列资料与估价报告（含技术报告）共同整理存档：

　　1、估价委托书；

　　2、城市房屋拆迁许可证；

　　3、被拆迁房屋的权属证明材料（房地产证、房屋所有权证、国有土地使用权证、房地产权属证明书、房地产产权情况表、直管房拆迁补偿意见书等）及有关房屋基本情况的证明材料；

　　4、安置用房的权属证明材料（房地产证、经广州市房地产交易所鉴证的商品房销售合同）；

　　5、估价对象的实地查勘记录、照片等；

　　6、估价涉及的有关参数资料；

　　7、其他涉及估价的有关资料。

　　估价报告及有关资料至少应保存十年。

　　附表1广州市房屋拆迁估价事前备案表

　　备案机构（盖）填表日期：200年月日

　　序号

　　拆迁许可证号

　　估价类别

　　价格类别

　　权属人

　　估价标的地址

　　用途

　　建筑面积（m2）

　　用地面积（m2）

　　结构层数

　　建筑时间

　　估价时点

　　委托估价方

　　拆迁人委托/被拆迁人委托

　　接受估价日期

　　成片/单体

　　委托估价人联系电话

　　附表2房屋拆迁估价实地查勘表

　　地址：

　　权属人

　　区位状况及周边环境：

　　用途

　　使用状况

　　产权证名称及编号

　　建筑结构及层数

　　层高

　　建筑年代

　　成新率

　　装修年代

　　电梯

　　通风采光

　　朝向

　　内部间隔

　　房厅厨厕阳台

　　建筑物外观

　　备注栏

　　外墙

　　墙面：清水□普通抹灰□玻璃幕墙□铝板幕墙□大理石□花岗岩□条形外墙砖□马赛克□水刷石□高级石漆□文化石□其他

　　勒脚：水泥砂浆□大理石□花岗岩□条形外墙砖□马赛克□水刷石米□高级石漆□文化石□其他

　　屋顶

　　平顶式□半坡式□全坡式□

　　土瓦面（单层、双层）石棉瓦□琉璃瓦□波形釉面陶瓦□隔热砖、层□

　　檐边：条形外墙砖□马赛克□水刷石□大理石□花岗岩□其他

　　大门

　　实木（雕花）门（包门套）□玻璃地弹门□木夹板门（包门套）□卷帘门□铝合金地弹门□塑料门□其他

　　规格：防盗门：

　　建筑物内部

　　玄关（门厅）

　　隔墙（隔挡）

　　ICI漆□缮灰□多彩喷涂□布艺□水纹玻璃□裂纹玻璃□高级金属漆□金属板□石雕□木雕□鱼缸□其他

　　天花

　　轻钢龙骨纤维棉板□塑料扣板□铝扣板□ICI漆□石膏板□抹平扫白□缮灰□其他（灯饰）

　　地面

　　水泥砂浆□水磨石□彩釉地砖□花岗岩□大理石□马赛克□地毯□抛光砖□耐磨砖□木地板□仿古砖□其他尺寸：

　　灯饰

　　大吊灯个，吸顶灯个，壁灯个，筒灯个，白炽灯个，灯槽米

　　壁柜

　　黑胡桃木□榉木□水曲柳□夹板复合板材□尺寸：

　　大厅

　　内墙

　　水泥砂浆批荡扫白□混合砂浆批荡□清水墙扫白□墙纸□ICI漆□缮灰□多彩喷涂□布艺□金属漆□其他

　　天花

　　轻钢龙骨纤维棉板□塑料扣板□铝扣板□ICI漆□石膏板□抹平扫白□缮灰□其他（灯饰）

　　地面

　　水泥砂浆□水磨石□彩釉地砖□花岗岩□大理石□马赛克□地毯□抛光砖□耐磨砖□木地板□仿古砖□其他尺寸：

　　窗

　　落地飘窗个，半腰飘窗个，落地平窗个，半腰平窗个尺寸：

　　铝合金推拉窗□铝合金平开窗□标准钢窗□木窗□防盗网（不锈钢、铁）□其他

　　窗框：条形外墙砖□马赛克□水泥砂浆□普通抹灰□大理石□花岗岩□其他

　　窗台石：尺寸：大理石□花岗岩□其他

　　灯饰

　　大吊灯个，吸顶灯个，壁灯个，筒灯个，白炽灯个，灯槽米

　　壁柜

　　黑胡桃木□榉木□水曲柳□夹板复合板材□尺寸：

　　餐厅

　　内墙

　　水泥砂浆批荡扫白□混合砂浆批荡□清水墙扫白□墙纸□ICI漆□缮灰□多彩喷涂□布艺□金属漆□其他

　　天花

　　轻钢龙骨纤维棉板□塑料扣板□铝扣板□ICI漆□石膏板□抹平扫白□缮灰□其他（灯饰）

　　地面

　　水泥砂浆□水磨石□彩釉地砖□花岗岩□大理石□马赛克□地毯□抛光砖□耐磨砖□木地板□仿古砖□其他尺寸：

　　窗

　　落地飘窗个，半腰飘窗个，落地平窗个，半腰平窗个尺寸：

　　铝合金推拉窗□铝合金平开窗□标准钢窗□木窗□防盗网（不锈钢、铁）□其他

　　窗框：条形外墙砖□马赛克□水泥砂浆□普通抹灰□大理石□花岗岩□其他

　　窗台石：尺寸：大理石□花岗岩□其他

　　灯饰

　　大吊灯个，吸顶灯个，壁灯个，筒灯个，白炽灯个，灯槽米

　　壁柜

　　黑胡桃木□榉木□水曲柳□夹板复合板材□尺寸：

　　厨房

　　地面

　　水泥砂浆□彩釉地砖□防滑砖□马赛克□

　　墙面

　　白瓷片□彩色瓷片□ICI漆□缮灰□厨柜□（规格）

　　天花

　　轻钢龙骨纤维棉板□塑料扣板□铝扣板□ICI漆□石膏板□抹平扫白□缮灰□其他（灯饰）

　　灶台

　　瓷片台面□云石台面□防火复合板台（柜）□

　　门

　　实木（雕花）门（包门套）□玻璃地弹门□木夹板门（包门套）□卷帘门□铝合金地弹门□塑料门□其他

　　其他

　　窗□尺寸：阳台□概述：

　　厕所

　　地面

　　水泥砂浆□彩釉地砖□防滑砖□马赛克□

　　墙面

　　白瓷片□彩色瓷片□大理石□花岗岩□

　　天花

　　轻钢龙骨纤维棉板□塑料扣板□铝扣板□ICI漆□石膏板□抹平扫白□缮灰□其他（灯饰）

　　（续上表）

　　洁具

　　二□三□四□坐□蹲□洗手盆□

　　淋浴室

　　有框玻璃滑门□无框玻璃门□高级按摩浴室□尺寸：浴缸：陶瓷□钢模□尺寸：

　　门

　　实木（雕花）门（包门套）□玻璃地弹门□木夹板门（包门套）□卷帘门□铝合金地弹门□塑料门□其他

　　其他

　　窗□尺寸：阳台□概述：

　　房间

　　内墙

　　水泥砂浆批荡扫白□混合砂浆批荡□清水墙扫白□墙纸□ICI漆□缮灰□多彩喷涂□布艺□金属漆□其他

　　天花

　　轻钢龙骨纤维棉板□塑料扣板□铝扣板□ICI漆□石膏板□抹平扫白□缮灰□其他（灯饰）

　　地面

　　水泥砂浆□水磨石□彩釉地砖□花岗岩□大理石□马赛克□地毯□抛光砖□耐磨砖□木地板□仿古砖□其他尺寸：

　　窗

　　落地飘窗个，半腰飘窗个，落地平窗个，半腰平窗个尺寸：

　　铝合金推拉窗□铝合金平开窗□标准钢窗□木窗□防盗网（不锈钢、铁）□其他

　　窗框：条形外墙砖□马赛克□水泥砂浆□普通抹灰□大理石□花岗岩□其他

　　窗台石：大理石□花岗岩□其他尺寸：

　　门

　　实木（雕花）门（包门套）□玻璃地弹门□木夹板门（包门套）□卷帘门□铝合金地弹门□塑料门□其他

　　灯饰

　　大吊灯个，吸顶灯个，壁灯个，筒灯个，白炽灯个，灯槽米

　　壁柜

　　黑胡桃木□榉木□水曲柳□夹板复合板材□尺寸：

　　车库

　　层高m

　　内墙

　　水泥砂浆批荡扫白□混合砂浆批荡□清水墙扫白□墙纸□ICI漆□缮灰□多彩喷涂□布艺□金属漆□其他

　　天花

　　轻钢龙骨纤维棉板□塑料扣板□铝扣板□ICI漆□石膏板□抹平扫白□缮灰□其他（灯饰）

　　地面

　　水泥砂浆□水磨石□水泥地□花岗岩□大理石□抛光砖□耐磨砖□仿古砖□其他尺寸：

　　闸门

　　全自动卷闸□半自动卷闸□尺寸：

　　楼梯

　　（全屋）

　　扶手

　　不锈钢管□钢花拦木扶手□不锈钢镶玻璃□

　　地面

　　水泥砂浆□耐磨砖□花岗岩□马赛克□地毯□水磨石□其他

　　走廊

　　地面

　　水泥砂浆□水磨石□彩釉地砖□花岗岩□大理石□马赛克□地毯□抛光砖□耐磨砖□木地板□仿古砖□其他尺寸：

　　天花

　　轻钢龙骨纤维棉板□塑料扣板□铝扣板□ICI漆□石膏板□抹平扫白□缮灰□其他（灯饰）

　　栏杆

　　不锈钢管□钢花拦木扶手□不锈钢镶玻璃□共米

　　给排水

　　给水

　　镀锌钢明（暗）管□塑料明（暗）管□普通（进口）水挚□

　　排水

　　普通陶瓷管□铸铁管□PVC管□

　　用电

　　管线

　　暗管线□明管线□明线钉码□其他

　　总开关

　　空气开关□闸刀□品牌：

　　开关

　　大板□大板荧关□指甲开关□声控□

　　品牌：

　　消防

　　保安消防监察系统□喷淋□喉管□烟感装置□其他

　　防雷系统

　　辅助建筑物情况

　　花园绿地率

　　房屋翻修改建情况

　　其它

　　记录人：现场查勘日期：200年月日

　　以上记录属实

　　被拆迁人签名：拆迁人签名：

　　（或代理人）（或代理人）

　　联系人：联系电话：

　　附表3

　　土地现场查勘调查表

　　权属证号：权属人：用途：使用权性质：

　　坐落

　　备注

　　形状

　　使用状况

　　周围土地利用状况

　　1、宗地区域在城市区内，（选择填写近郊区、远郊区、市区、商业区、××开发区等）

　　2、周围如有农地，主要耕种类型为；工业企业主要有

　　区域主要交通道路

　　1、道路名称路，（属（主、次、支路）道路、路面宽米、路面材料）；

　　2、道路名称路，（属（主、次、支路）道路、路面宽米、路面材料）。

　　距城市商服中心

　　临路状况

　　东路（宽米、材料）；商业街□生活型道路□混合型□交通型□小街巷

　　南路（宽米、材料）；商业街□生活型道路□混合型□交通型□小街巷

　　西路（宽米、材料）；商业街□生活型道路□混合型□交通型□小街巷

　　北路（宽米、材料）。商业街□生活型道路□混合型□交通型□小街巷

　　公共交通情况

　　1、附近有路等公交线路通过，宗地距站点最近距离约：；

　　2、距火车站公里；距机场公里。

　　设施

　　附近有学校□、医院□、邮局□、银行□、农贸市场□

　　人流量

　　环境质量

　　地质状况

　　宗地范围内土质结构属于（良好/一般/较差）的地区。

　　地势

　　1、平坦□2、基本平坦□3、有一定坡度□4、较大坡度□，坡度约为%

　　灾害情况

　　有/无发生对企业生产、施工等产生影响的自然灾害：地震□、洪水□；

　　规划条件

　　（商业区□住宅区□工业区□其他：□），无规划限制□容积率为：

　　供电

　　2、用户用电配电线路为（单？/双？）回路供电，用户变电站：座

　　3、输入电压为伏，供电保证率为%

　　供水

　　如企业自备深水井，允许取水指标为万吨/年，占企业用水量的%

　　排水

　　1、宗地污水排放途径：市政污水管网明渠暗渠其它

　　2、宗地污水排放方式：雨污分流雨污合流

　　供暖

　　自建供暖锅炉台，锅炉型号为，吨数为吨

　　连接市政供暖管网系统

　　供气

　　1、供气方式：企业自建市政供给

　　2、宗地内供气种类为：天然气煤气

　　通讯

　　1、通讯能力：有线电话无线通讯（专线/拨号）互联网（可多选）

　　2、实装电话门，其中分机门，直拨门

　　主要建筑

　　结构层数建筑面积平方米覆盖率%

　　其他

　　记录人：现场查勘日期：200年月日

　　以上记录属实

　　被拆迁人签名：拆迁人签名：

　　或代理人）（或代理人）

　　联系人：联系电话：

　　附表4拆迁估价备案情况表

　　备案机构（盖章）备案时间：200年月日至200年月日

　　序号

　　拆迁许可证号

　　估价类别

　　价格类别

　　权属人

　　委托估价方

　　估价标的地址

　　用途

　　建筑面积（m2）

　　用地面积（m2）

　　结构层数

　　建筑时间

　　朝向

　　房屋单价（元/m2）

　　装修单价（元/m2）

　　估价时点

　　评估机构