黑龙江省《城市房地产抵押管理办法》实施细则

　　第一章总则

　　第一条为加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保护当事人的合法权益，据建设部第五十六号令《城市房地产抵押管理办法》，结合本省实际，制定本细则。

　　第二条本细则适用于国家按行政建制设立的市、镇规划区内的房地产抵押管理。

　　地上无房屋（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的，不适用本细则。

　　第三条本细则所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押人提供债务担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

　　本细则所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

　　本细则所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

　　本细则所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

　　本细则所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

　　第四条以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。

　　第五条房地产抵押实行登记制度。

　　第六条房地产抵押，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。依法设定的房地产抵押法律保护。

　　第七条省建设行政主管部门归口管理全省行政区域内的城市房地产抵押管理工作。

　　各市、县人民政府房地产行政管理部门（以下简称房产管理部门）负责管理本行政区域内的房地产抵押管理工作。

　　第二章房地产抵押的设定

　　第八条下列房地产不得设定抵押：

　　（一）无合法权属证件或权属有争议的房地产；

　　（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；

　　（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；

　　（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；

　　（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制房地产权利的房地产；

　　（六）出典的房屋；

　　（七）依法不得设定抵押的房地产。

　　第九条以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产，在抵押关系存续期间，其承担的共同担保义务不可分割。但抵押当事人另有约定的除外。

　　第十条以同一房地产设定数个抵押权的，视为分割抵押，其抵押担保债务之和不得超过该房地产评估值。

　　第十一条以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。

　　第十二条房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。

　　第十三条设定抵押的房地产，属国有房地产的，抵押人应当出具主管部门同意的书面材料；属集体房地产的，应当经职工代表大会通过，并报其上级主管机关备案。

　　以中外合资、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。

　　以有限责任公司、股分有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。

　　第十四条以房地产向港、澳、台地区或境外设定抵押的，按国家有关规定办理。

　　第十五条有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，其设定的抵押期限不应当超过该企业的经营期限。

　　以具有土地使用年限的房地产抵押的，其抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。

　　第十六条以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。

　　第十七条预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得《商品房预售许可证》。

　　第十八条以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人并提供《房屋租赁证》等有关资料，同时书面通知承租人，原租赁合同继续生效。

　　第十九条设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由具备房地产评估资格的评估机构确定。

　　法律法规另有规定的除外。

　　第二十条企业、事业单位法人分立或者合并后，原抵押合同继续有效。其权利和义务由变更后的法人享有和承担。

　　抵押人死亡，依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。

　　第三章房地产抵押合同的订立

　　第二十一条房地产抵押，抵押当事人应当签订书面抵押合同。

　　第二十二条房地产抵押合同应当载明下列主要内容：

　　（一）抵押人、抵押权人的法定名称或者自然人户籍姓名、地址；

　　（二）抵押房地产的名称、座落、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；

　　（三）抵押房地产的价值；

　　（四）抵押期限；

　　（五）抵押权灭失的条件；

　　（六）违约责任；

　　（七）争议的解决方式；

　　（八）抵押合同订立的时间与地点；

　　（九）双方约定的其他事项；

　　（十）主债权的种类，数额；

　　（十一）抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任。

　　第二十三条抵押合同中的抵押期限应与借贷（担保）款期限相一致。

　　第二十四条以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：

　　（一）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》及《商品房预售许可证》编号；

　　（二）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；

　　（三）已投入在建工程的工程款；

　　（四）已完成的工作量和工程量；

　　（五）施工进度及工程竣工日期。

　　第二十五条抵押权人要求抵押房地产保险的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明。

　　第二十六条抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。

　　第四章房地产抵押登记

　　第二十七条抵押双方当事人应当在抵押合同签订之日起三十日内到房地产所在地房产管理部门办理抵押登记，领取《房屋他项权证》。房地产抵押合同自登记之日起生效

　　第二十八条办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：

　　（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；

　　（二）抵押登记申请书；

　　（三）主合同或抵押合同；

　　（四）《国有土地使用权证》、《房屋所在权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；

　　（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件或证明材料；

　　（六）抵押房地产的评估报告；

　　（七）登记机关认为必要的其他条件。

　　以在房屋预售（购）合同设定抵押的，应当交验有效的预售（购）合同及预交款凭证。

　　以在建工程设定抵押的，应当交验下列材料：

　　（一）土地出让合同；

　　（二）《国有土地使用证》；

　　（三）《建设用地规划许可证》；

　　（四）《建设工程规划许可证》；

　　（五）建设工程施工合同；

　　（六）总平面图及工程设计图；

　　（七）开工报告的批准文件。

　　房地产开发中涉及商品房预售的，还应提交《商品房预售许可证》。

　　第二十九条登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起十五日内作出是否准予登记的书面答复。

　　第三十条以依法取得房屋所有权证书的房地产抵押，登记机关应当在原《房屋所在权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人签发《房屋他项权证》；以在建房地产抵押的，登记机关收存其交验文件的原件，向抵押权人签发《房屋他项权证》。

　　以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期竣工的，当事人应当在抵押人领取《房屋所有权证》后，重新办理房地产抵押登记。

　　第三十一条抵押合同发生变更或抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起十五日内，到原登记机关办理变更或注销抵押登记；办理抵押注销登记应提交的材料：

　　（一）《房屋所有权证》；

　　（二）《房屋他项权证》；

　　（三）抵押权人出具债务清偿证明；

　　（四）其他应提交的材料。

　　因依法处分抵押房地产而取得的土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，抵押当事人应当自处分行为生效之日起三十日内，到县级以下地方人民政府房地产管理部门申请房地产变更登记，并凭变更后的《房屋所有权证》向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。

　　第三十二条抵押期满后，因抵押人暂无偿还能力。双方当事人需要继续设定抵押关系的，应当自抵押期满前三十日内，持双方签字的延期发行协议书，到原登记机关办理抵押续期登记手续。

　　第六章抵押房地产的处分

　　第三十七条有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：

　　（一）债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；

　　（二）抵押人死亡或者被宣告死亡而无人代其履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；

　　（三）抵押人被依法宣告解散或者破产的；

　　（四）抵押人违反本细则的有关规定，擅自处分抵押房地产的；

　　（五）抵押合同约定的其他情况。

　　第三十八条有本细则第三十七条规定情况之一的，经抵押当事人协商可以通过拍卖等合法方式处分抵押房地产。协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。

　　第三十九条抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。

　　同一房地产设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿。

　　第四十条处分抵押房地产时，可以依法将土地上新增加的房屋与抵押房地产一同处分，但对处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

　　第四十一条以划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

　　法律、法规另有规定的依照其规定。

　　第四十二条抵押权人对抵押房地产的处分，因下列情况而终止：

　　（一）抵押权人请求终止的；

　　（二）抵押人申请愿意并证明能够及时履行债务的，并经抵押权人同意的；

　　（三）发现被拍卖抵押物有权属争议的；

　　（四）诉讼或仲裁中的抵押房地产；

　　（五）其他应当终止的情况。

　　第四十三条处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：

　　（一）支付处分抵押房地产的费用；

　　（二）扣除抵押房地产应缴纳的税费；

　　（三）偿还抵押权人债权本息及支付违约金；

　　（四）赔偿由债务人违反合同而使抵押权人造成的损害；

　　（五）剩余金额交还抵押人。

　　处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。

　　第七章法律责任

　　第四十四条抵押人隐瞒抵押的房地产存在共有、产权争议或者被查封、扣押等情况的，抵押人应当承担由此产生的法律责任。

　　第四十五条抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者其他方式处理或者处分抵押房地产的，其行为无效；造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。

　　第四十六条违反本细则第二十七条、第三十条、第三十一条、第三十二条规定，未到房产管理部门办理登记手续的，抵押无效。并由房地产管理部门责令其限期补办登记手续。

　　第四十七条抵押当事人因履行抵押合同或者处分抵押房地产发生争议的，可以协商解决；协商不成的，抵押当事人可以根据双方达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁，没有仲裁协议的也可以直接向人民法院提起诉讼。

　　第四十八条因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围时，抵押人违反第三十五条的规定，不依法清理债务，也不重新设定抵押房地产的，抵押权人有权向拆迁主管部门申请保留追偿债务权利，也可向人民法院提起拆讼。经拆迁主管部门批准，拆迁人应当暂缓向抵押人发放拆迁补偿费或者拆迁安置房地产权登记证件。直至法院作出判决为止。

　　拆迁期限届满，若法院尚未作出判决，经县级以上房屋拆迁主管部门批准，拆迁人可以依法实施拆迁，并办理证据保全。

　　第八章附则

　　第四十九条登记机关工作人员玩忽职守、滥用职权，或者利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财务为他人谋取利益的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第五十条农垦系统、森工林业系统、独立工矿区进行房地产抵押活动的，参照本细则执行。

　　第五十一条本细则由省建设行政主管部门负责解释。

　　第五十二条本细则自发布之日起施行。