开发商虚假宣传，购房者起诉获支持

　　2011年3月初，李某前往某房地产开发公司营销中心看房，售楼员向其作了关于楼盘优势的介绍，重点说明2栋12楼以上为湖景房，同时向李某赠送了楼盘宣传单及室内平面图。李某经反复权衡，于同年3月7日与某房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定，由李某购买2栋2单元16B室。房屋总价100.12万元，首付款30.036万元，维修基金1.0012万元，交房日期为2011年8月底。

　　交房日期届满，李某前往收房时，发现其所购买的2栋前新建了一栋31层的高楼，完全遮挡了室内看湖的视线。为此，李某拒绝收房，双方发生纠纷。

　　律师代理策略

　　河南洛太律师事务所任XX律师接受李某的委托后，确定本案有两个焦点：一是开发商是否存在关于2栋12楼以上为湖景房的虚假宣传。二是解除合同后，李某是否存在经济损失。围绕以上两个焦点问题，任XX律师一方面收集营销中心向李某发的宣传单，发现宣传单中有“浩渺洛河，尽收眼底”的广告语。同时，收集了售楼员的电话录音，售楼员解释称，以前12楼以上确实可以看到湖，是因为规划修改后，才新建了31层的高楼。另一方面在诉讼中，申请法院对解除合同后李某所购房屋与市场价的差价损失进行鉴定。

　　法院判决

　　2012年10月22日，人民法院下达了《民事判决书》。判决如下：一、解除李某与某房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》；二、由某房地产开发公司返还李某交纳的首付款30.036万元，房屋维修基金1.0012万元；三、由某房地产开发公司赔偿李某各项经济损失10.0626万元。

　　律师分析

　　任XX认为，对于房地产开发商是否应当按照宣传的承诺承担合同责任问题，首先应分析约定责任与法定责任。开发商承担约定责任，前提是合同对于宣传中的承诺有约定；但当合同对于宣传中的许多承诺没有约定时，开发商所做的宣传是否是合同条款或组成部分则很关键。按照合同法原理，如果是要约，宣传广告的内容就应当为合同的组成部分，对于开发商具有约束力；如果是要约邀请，则广告宣传内容不具有相当于合同上的约束力，购房者只能寻求其他救济途径。

　　一般性的宣传广告只是要约邀请，而非要约。如果在开发商的广告宣传中有关承诺，如关于装修、小区配套设施、房屋设计等方面的描绘和承诺是符合要约的前述特点时，开发商虚假宣传的行为就构成了违约，应当按照合同约定承担违约责任。如有合同违约金之约定的，应当支付违约金；购房有损失，应当赔偿损失；如果虚假宣传与实际交付的房屋不一致已经从根本上影响到房屋的使用，则开发商在此构成了根本违约，购房者就有权根据合同法的有关规定，主张解除合同，要求开发商返还购房款和利息，并赔偿损失。