平安募72亿拔头筹，多数项目风控披露缺失

　　去年，随着房价的水涨船高，房地产信托产品成为理财篮子中的“焦点人物”。“去年8%的利率就很难抢到了，到今年，普遍都上10%的利率了”，陈昊是某外企的中层管理人员，一直在关注房地产信托产品。

　　记者了解到，在目前已发行的房地产信托产品中，预期年收益最高的是中信信托发行的“聚信汇金地产基金Ⅲ号信托计划”（以下简称“聚信汇金”），达13.75%，期限也是最高，达60个月。“房地产信托产品的投资期限一般是1~2年，很少有超过3年的。”陈昊告诉记者，这意味着该项产品的流通性不容乐观。

　　4标准挑房地产信托产品

　　用益信托工作室的统计数据显示，2011年2月，28家信托公司中有18家房地产行业，拟募集资金总额达47.17亿元。

　　收益率也与火爆的发行成正比，据信托与理财研究所的统计，截至目前，今年的房地产信托的平均收益率为10.38%，而去年全年房地产信托的平均收益是9.37%，提高了一个百分点。

　　面对如此繁多的产品，中国人民大学信托与基金研究所所长邢成给出了挑选四要素：“第一是受托人，就是挑选好的信托公司，必须有好的业绩和市场信誉；其次是信托经理，看他以往的信托项目业绩如何，就像挑选基金经理一样；第三是项目，地点、面积、售价还有市场前景都要考察；第四就是投资者最关注的产品收益了。”

　　理财周报记者了解到，在目前已发行的产品中，平安信托“佳园19号集合资金信托计划”（以下简称“佳园19号”）募集规模拔得头筹，为72亿。紧随其后的“中融—温岭鑫磊股权投资集合信托计划”（以下简称“温岭鑫磊”）和“中信—聚信汇金地产基金Ⅲ号信托计划”（以下简称“聚信汇金”），也都有26亿和25亿的规模，后者的预期年收益也是最高的，达13.75%。而山西信托发行的“鑫大国际资产收益权集合资金信托计划”则低至1800万，其预期年收益也仅为6.6%。

　　募集资金最大，

　　风控、项目经理不披露

　　平安信托在去年8月发行的“佳园19号”，预期年收益在8.8%—9.8%，期限为18个月，发行地在深圳。“佳园19号”位于天津津南新城片区，在其规划中3条线地铁经过，临近大学城，而让这个项目引人注目的是咸水沽镇政府的迁入。

　　邢成则提醒投资者，房地产信托产品风险不可小觑，“这个房地产项目它未来有，销售情况不错，市场前景很好，有很好的现金流来还款，是不是有很好的抵押担保措施，这个也要考虑。”由于不做保底承诺，除了收益之外，投资者还要考虑项目的风控。而“佳园19号”项目在风控措施和项目经理上并未对外披露，这是该项目的两个不确定因素。

　　“温岭鑫磊”神秘发行，预收益可观

　　募集规模位列榜眼的中融信托“温岭鑫磊”，募集26亿，预期收益8.5%—9.8%，期限18个月。该信托项目是以股权方式投资温岭市鑫磊房地产开发有限公司。发行地则远在哈尔滨。

　　“温岭鑫磊”的发行日期是2010年7月12日，而记者从台州市建设规划局了解到，温岭鑫磊房地产开发有限公司刚在2010年12月15日获得房地产综合开发暂定资质，此资质仅限开发温岭城市之星项目。

　　作为浙江台州市的县级市，温岭的房价直逼一线城市水平，民间资本十分活跃。温岭透明售房网市场交易数据显示，3月份90平方米以下住房均价9383元，而144平方米以上住房均价已高达23855元。鑫磊城市之星披露的主力户型是三居140平米，价格未定，预定开盘时间是今年6月，目前温岭市场上的预估开盘价达2.8万。

　　鑫磊城市之星总用地面积94712.2平方米，地上总建筑面积236780平方米，其中住宅面积213580平方米，商业面积20000平方米，幼儿园面积3200平方米。记者从温岭市环保局了解到，鑫磊城市之星投资3.5亿，建设地点是摩托车厂改造地块。该地块原是老钱江厂所在，曾为钱江摩托的钟仁志以自然人身份竞得，以25.99亿元天价成交，后爆出未支付出让金的丑闻。

　　中融国际信托公司同时跟温岭市政府有信政合作关系。记者致电其私人银行部总经理胡超然，欲进一步了解该信托项目的具体情况，胡表示不便透露。而在中融信托的网站上，该项目也未披露其风控措施和项目经理。

　　主要投资于开发建设青岛少海新城房地产项目的“聚信汇金”，则在中信信托的网站上披露了其担保情况，但是风控措施仍然未见。