价升量跌，房地产信托现“非典型性”回暖

　　通胀猛如虎，紧缩将持续。

　　已难获得贷款的房地产开发商纷纷转向信托融资，致其利率飙涨。记者14日获悉，某即将于本周发行的房地产信托基金产品，收益率达13%-18%，基金的有限合伙人可获得的资金年化收益率为16%-25%。另一大型信托公司人士透露，其所发房地产信托产品收益率甚至高达22%-23%。

　　不过，信托公司依然对房地产心存谨慎。用益信托负责人李旸告诉记者，今年前两个半月发行的房地产信托共89个，金额247.5亿元，仅相当于去年一个月的量。

　　加速涨价

　　前述即将发行的房地产信托产品，资金规模为16亿元，按目前投资计划，资金实际占用平均年限为2.13年，预计年化收益率13%-17.97%。

　　“项目采取有限合伙方式，信托公司和国内某大型投资集团各出资50%设立一家基金公司运作。”有关人士表示，所募资金主要投向于重庆商业地产项目。

　　据测算，目标项目总的销售收入下降22%时，基金综合收益率仍可达18%/年，此时信托计划受益人可获得的收益率不低于13%/年。

　　记者查询该投资集团控股的一家沪市上市地产公司2010年报发现，去年12月24日起，交通银行（601328）（601328）北京海淀支行提供给该公司的两年期9亿元贷款，年利率12%，较当前同档次利率6.10%上涨100%。

　　房地产信托涨价已不是个案。用益信托网数据显示，去年9月，房地产信托平均收益率为8.48%，随后一路走高，10-12月分别为9.13%、9.42%和9.56%。去年全年房地产信托平均收益率为8.92%。今年1月，收益率高至9.76%，2月略降至9.16%。

　　“这还只是公开发布了收益率信息的信托产品统计。”李旸表示，未公开的信托产品收益率或许更高。

　　南方一信托人士称，开发商有大量银行贷款待还，今年要还款，而限购令等调控措施阻碍了其销售回款，资金链紧张使得开发商转而求助于信托融资，需求增大自然价码抬高。

　　不过，由于受到监管约束、净资本等多因素影响，房地产信托并非完全回暖。

　　李旸介绍，去年10-12月房地产信托发行数量分别是76、61、59个，金额为217.9亿、193.5亿和216.6亿元。今年前两个半月发行数量为37、38、14个，金额分别为93.87亿、110.84亿和42.8亿元。“从房地产信托占信托总量的比重看，去年是45%-50%，现在占比降为30%-40%。”