房地产土地增值税计算方法

　　1、房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的，一般的预征率在2%-4%，具体每个地方不一样的。先计算可以扣除项目金额，计算收入。收入－扣除项目金额=增值额，增值额/扣除项目金额=增值率。2、计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率。公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；

　　财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；

　　该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。答：

　　（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元；

　　（2）房地产开发成本为3000万元；

　　（3）房地产开发费用=500-50+（1000+3000）×5%=650（万元）；

　　（4）允许扣除的税费为555万元；

　　（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20%；允许扣除额=（1000+3000）×20%=800（万元）；

　　（6）允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005（万元）；

　　（7）增值额=10000-6005=3995（万元）；

　　（8）增值率=3995÷6005×100%=66.53%；

　　（9）应纳税额=3395×40%-6005×5%=1297.75（万元）。

　　二手房增值税计算：不动产证未满2年：增值税及其附加税税率为5.6％（增值税税率为5％）。不动产证满2年：免征增值税。注意：北京、上海、广州、深圳等4个城市，不动产证满2年及以上的非普通住宅、非住宅，二手房增值税及附加税税率为两次交易差额的5.6％。增值税及其附加税计算公式：房屋的计税价÷（1＋5％）×5.6％。