聚焦土地市场竞价拍卖规则三大热点问题

　　此前，由国务院主持的全国住房保障会议8月24日在北京召开。该会议透露，政府将出台税收财政等优惠，在城市推进双限房，从而扩大保障人群范围。

　　所谓双限房，即限价格、限户型面积。在土地出让时就对日后建成项目的售价上限作出规定，从而达到控制房价的目的。作为在国内率行尝试这一做法的大城市，北京市前后8个限价地块的出让一直备受社会各界的关注。今年4月，首个双限房地块——海淀区西三旗（原北京轮胎厂）住宅及配套项目地块出让。近段时间，首批8个限价房项目将陆续开工。根据规划，这8个限价房体量达247万平方米，将提供25100套房源。

　　部分出让土地能否限价

　　现象：文教区雅戈尔地块、中天三墩地块、金都和九龙仓合拿的转塘地块……这些地块都是楼面地价超出现售房价的典型代表。近段时间，一边是大家暗中在猜测国家可能出台宏观调控政策，一边土地市场却弥漫着前所未有的拿地激情。广东富力、香港九龙仓、金地集团、保利地产等上市公司走马灯似地在杭州土地出让会上露脸，外地大鳄和本地强龙激烈争夺土地储备的现象轮番上演。竞得价达到楼面起价的两倍，竞价轮次达30轮以上，这样的场面并不鲜见。

　　出让现场，一位业内人士嘀咕：杭州的土地出让怎么没个限价？外地都已经在土地出让时尝试限价房了，杭州是否也该有所参照？

　　点评：杭州现行的拿地规则是“价高者得”。即挂牌出让时，在挂牌期限截止时，仍有两个或两个以上竞买人要求报价的，由主持人宣布进入书面竞价程序。书面竞价开始后，每轮报价应高于前一轮挂牌价20万元以上。只要有人叫价，上不封顶。

　　而北京的双限房地块在出让时标书上就对日后售价上限做出限定。北京首块双限房交易地块西三旗地块的标书是这样规定的：该地块住宅开发均为“中低价位、中小套型普通商品房”，且必须满足相应建设和销售条件，即套型建筑面积全部为90平方米以下，项目平均销售限价为6350元/平方米。

　　根据北京市国土资源局有关意见，西三旗地块等地块的双限房将比当地同质普通商品房平均价格下降10%~15%，中标开发商可根据具体楼层、朝向等因素在5%幅度内调整销售价格。

　　长期以来，经济适用房供应“粥少僧多”。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》将经济适用住房供应对象由原先的“城市中低收入家庭”调整为“城市低收入住房困难家庭”。这样，中等收入家庭需要在商品房中寻觅适合自己的住房。早在2003年，宁波市就出台了限价商品房政策，随后大连、扬州、青岛、北京等地也推出相似政策来抑制房价过快上扬。北京在2006年就提出未来三年供应1000万平方米双限房的目标。限价房实行定向销售，购买者为北京户口的中低收入者。目前，杭州除经济适用房实行限价政策外，商品房尚无实行限价。

　　浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬认为，在市场过热时，土地出让的游戏规则适当可以改变，比如可用招投标等相对理性的出让方式，国外也有实行“第二价高者得”方法的，对楼市降温有较好的效果。部分商品房土地可尝试限价，关键是要完善申购、交易等政策，避免产权的混乱。

　　外资拿地“门槛”可否更高

　　现象：杭州的土地出让现场上，一批在内地注册的外资公司竞相入市拿地。他们或者与本地公司联合拿地，或者独立拿地，其竞价的豪气历历在目。

　　外资公司一般都是上市公司，资金实力雄厚，像与本地某公司联合，以投资管理公司名义一口气拿了4块地的香

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