工厂划拨地招拍挂程序

　　1、工业（只有一家申请用地的）。

　　（1）受理用地申请及各项材料；

　　（2）审查用地资料，草拟政府批文；

　　（3）报市政府批准；

　　（4）签订出让合同，清算、交纳各项规费；

　　（5）核发《建设用地批准书》；

　　（6）转件。发土地使用证。

　　2、商业、旅游、金融、住宅等经营性用地及其他需招拍挂方式供地的：

　　（1）受理用地申请及各项资料；

　　（2）审查材料；

　　（3）开具入市通知单，由交易中心进行招拍挂；

　　（4）审查各项招拍挂成交资料，草拟政府批文；

　　（5）报市政府批准；

　　（6）签订出让合同，清算、交纳各项规费；

　　（7）核发《建设用地批准书》；

　　（8）转件。发土地使用证。

　　我国法律体系规定了两种建设用地使用权的设定方式，即出让和划拨。原则上，建设用地使用权应采用有偿出让的方式设定，只有在符合法律规定的特定范围内，才可采用无偿划拨的方式。《物权法》第137条第3款规定：“严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。”根据《土地管理法》第54条的规定，以下建设用地，经县级以上人民政府批准，可以以划拨方式取得：

　　1、国家机关用地和军事用地；

　　2、城市基础设施用地和公益事业用地；

　　3、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；

　　4、法律、行政法规规定的其他用地。划拨应属于典型的行政程序，但这一点并不妨碍符合条件的用地人因此取得建设用地使用权。

　　采用出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及对同一土地有两个以上意向用地者的，还应采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

　　对于划拨用地的估价，我们同样可以套用其他常用基本估价方法，例如在用成本法计算出让土地价格时，划拨土地使用权价格应为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本，包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。

　　在用收益还原法估算划拨用地的价值时，用土地纯收益减去国有土地租赁的租金，可以得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正，求得待估划拨土地的纯收益，划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。在用市场比较法估算划拨用地的价值时，可以通过划拨土地交易案例进行交易情况、日期、区域及个别因素修正得出待估划拨土地使用权价格。出让土地比较法是根据与委估对象类似的出让土地价格，通过对扣减出让金，得到委估对象评估价值的方法。其基本计算公式是：划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格－土地使用权出让金，或者：划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格×（1－出让金比例）。